재건축할 경우 3개월 이내 퇴거한다는 특약의 효력은?

Question

가게를 3년 계약으로 임차하였습니다. 임대차 계약후 겨우 1년이 지났는데 건물 주인이 갑자기 건물이 팔렸다면서 3개월 이내 비워달라고 합니다. 임대차 계약서에는 재건축할 경우 3개월 이내 조건없이 나간다는 특약이 있는데 이를 지키라는 것입니다. 임차인은 특약을 지켜야 하요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축과 일반 매매와는 다르므로 해당 특약이 적용될 여지는 없어보입니다. 즉, 건물이 팔렸다고 계약중인 임차인을 함부로 퇴거시킬수 없습니다. 상가임대차 보호법에 따라 퇴거를 거부하시고 중도해지를 임대인이 원하는 것이라면 그에 따른 손해비용등을 청구하시면 될듯 보입니다.

만약 매매가 아닌 재건축으로 인해 건물 사용이 불가한 경우라면 퇴거를 하시는게 맞으나, 이럴 경우 보통 이주관련 확정이 나오기 때문에 이런 경우가 아니라면 위 특약은 적용되지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임차인이 절대적으로 불리한 특약으로 임차인은 무효를 주장할수있고 상당한 보상을 요구하셔서 금전적인 협의를 해보시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

일반임대차관례보다 특약이 우선입니다.

계속 계약을 유지하고 영업을 원하면 임차인분도 확인해보세요.

영업장 주변이 재개발 추진중이라면 지자체에 진행단계를 확인해 보세요. 재개발 지역이 아니면 매수자가 건물을 철거하고 신축하려고 할 수도있고요.

상업지라면 단독 신축은 어렵고 주변상가와 같이 건축하도록 규정하고 있을 수도 있습니다.

주위 부동산에 확인해 보면 알수 있습니다.

건물이 매도되었다고 무조건 3개월이내 이주하라고 임대인이 요구 할 수는 없습니다.

단 3기의 차임을 연체했다면 임대차계약해지 사유에 해당됩니다.