촌에1억미만 주택 시내에3억 주택이 있다면 2주택인가요?

2020. 10. 16. 20:30

면단위1억미만집은 1주택으로

보지않는건지요

주택으로본다면 양도세율은 얼마를

적용받는지요

촌집은20년전증여로 받은것이고

시내집은 10년전에 매입

현재 차액은 1억8천정도입니다

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총 3개의 답변이 있습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

기준시가 1억미만 주택이라고 하더라도 주택으로 보지않는것은 아닙니다.

기본적으로 주택수에 포함되며, 양도소득세 2주택 중과세, 취득세 중과세 계산시에만 주택수에 산입하지않는 것으로 사료됩니다.

2020. 10. 18. 19:31
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    안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    우선 조세특례제한법, 소득세법상 농어촌주택에 해당되는지를 판단하여야 합니다.

    질문에 나와있는 사안만으로 이를 판단하는 것은 불가능합니다. 만약 농어촌 주택에 해당하고 조특법상 특례 요건을 충족하는 경우 농어촌주택이 아닌 다른 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. (요건이 상당히 복잡함)

    조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.  <개정 2010. 1. 1., 2011. 5. 19., 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19.>

    1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

    가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

    1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

    2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

    3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

    4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

    5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

    나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

    다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

    2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)

    가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

    나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

    1) 수도권지역

    2) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

    3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

    다. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

    라. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

    ② 삭제  <2007. 12. 31.>

    ③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.  <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23.>

    ④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.  <개정 2010. 1. 1.>

    ⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다.  <신설 2018. 12. 24.>

    ⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23., 2018. 12. 24.>

    ⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.  <개정 2010. 1. 1., 2018. 12. 24.>

    ⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2010. 1. 1., 2018. 12. 24.>

    정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

    도움이 되었으면 합니다.

    감사합니다.

    2020. 10. 16. 22:54
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      세무회계 문 세무사

      안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
      질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

      주택가액이 1억 미만이더라도 양도소득세 과세 대상입니다. 다만, 비조정대상지역에서 주택을 양도할 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되지 않을 뿐입니다.

      위의 경우, 비조정대상지역 주택의 양도차익이 1.8억, 보유기간 20년 이라 가정하면 약 3,100만원 정도의 양도소득세가 예상됩니다.

      도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

      2020. 10. 16. 21:02
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