전세 연장을 신계약으로 증액해서 했는데 임차인이 만약 변심하면

Question

답변이 크게 엇갈려서 다시 질문드립니다

9월 15일 전세 만기이고

한달전에 계약금을 5프로 이상으로 조금 더 해서 대신 2년 아니라 2년 6개월로 신계약으로 계약서를 썼습니다

보증금 증액분은 9월 14일에 받기로 하구요

그런데 더 싼 전세가 나왔다고 고려중이라며

만약 신계약으로 한 이전 계약에 대해 임차인이 변심할 경우 (만에하나)

계약서를 썼고 신계약이라고 했는데도

이럴경우 한달 전이라면 무조건 보증금을 반환해야하는 건가요?

깜짝놀라서 다시 질문드립니다

계약서를 쓴 상황이면 이미 들어오기로 새롭게 서로 약정한건데

그걸 일방적으로 안하겠다고 하는 경우에도 무조건 보증금을 반환해야하는 건가요?

Answer 1

연장 계약이든, 새롭게 계약을 했든 계약서에 차임과 일자를 기록하고 도장 또는 서명을 하였다면 계약 체결 완료로 볼 수 있습니다. 그러므로 임차인의 일방적인 계약의 파기는 계약금을 포기하고 파기가 가능 할 수 있습니다.

다만, 계약금과 중도금 그리고 잔금을 어떤 형식으로 약정하였는지 확인이 불가하기에 (현재 보증금을 계약금으로 했는지 : 이 경우 보증금 반환X, 전체 보증금의 10%를 계약금으로 약정 : 이 경우 계약금 10% 공제휴 보증금 반환 필요, 현재 보증금을 계약금+중도금으로 약정 : 임차인의 일방적인 파기 불가) 보증금 반환 필요여부는 정확히 답변이 어렵습니다.

계약서를 함께 올려서 재문의를 해주시는것이 정확한 답변을 얻는데 도움이 될것 같습니다. (계약서 내용없이는 모두 다른 의견이 나오는것이 당연함) 업로드시 쌍방 계약자의 개인정보는 꼭 가리시고 올리시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

위 사례의 경우 5% 이상 보증금이 인상되어 신규계약으로 보는것은 계약갱신청구권의 유효함을 따질때 편의상 사용하는 말이지 실제 살던 세입자가 연장을 하는 경우 재계약(연장계약)으로 봐야 할 것 같습니다.

세입자의 변심이라고 하더라도 재계약을 안하겠다고 한것이니 보증금은 전액 돌려주는것이 맞다고 생각됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 박정희 공인중개사입니다. 5% 증액, 연장계약을 하는것으로 특약을 쓰셨나요? 계약서에서 가장 중요한것이 특약사항입니다. 특약사항에 이내용이 안들어가있어도 물론 선생님의 신계약은 유효합니다. 증액부분을 언제입금하기로 약정한것은 계약의 중요한 조건인데 그부분에대해 당사자의 협의가 충분히이루어졌으니 당연시 신계약서를 작성하고 날인하셨을거니까요. 법에서도 그렇게 판단합니다. 다만, 특약에 이런 자잘한 내용까지 앞으로는 모두 적으시길 바랍니다. 소송등에서 말로 풀어내야하는것보다 이런특약한줄이면 끝나니까요.

선생님의 신계약은 유효하며 임차인이 만약 변심하여 더 저렴한매물이있어 이 신계약은 무효화하고 다른매물을 찾아 이사나간다면 그동안 선생님은 새로운임차인을 구할시간을 놓친것에대한 손해배상요구를 하셔야되겠지요.