임대차 갱신 합의 효력 여부(임대인 모친의 전화 승낙)
안녕하세요.
저는 현재 임차인으로 8년째 동일한 주택에 거주 중이며, 임대차기간은 2026년 1월 30일까지입니다. 임대인은 캐나다에 거주하고 있습니다. 그동안의 갱신계약은 카카오톡 등을 통해 임대인과 연락한 뒤, 한국에 거주 중인 임대인의 어머니께서 대리로 참여하여 계약서를 작성하는 방식으로 진행되었습니다.
이번에도 같은 방식으로 갱신을 진행하려 하였으나, 임대인이 카카오톡 친구 목록에서 사라져 연락이 불가능한 상황이었습니다. 이에 임대인의 어머니께 문자와 전화를 통해 “임대차계약을 현재 조건(보증금 및 월세 동일)으로 갱신하고자 한다”는 의사를 전달하였고, 아드님(임대인)과 연락 후 답변을 부탁드렸습니다. 당시 저는 2025년 8월~9월초 사이 인근 부동산 시세를 확인하였고, 현재 거주 중인 금액과 큰 차이가 없었으며, 같은 조건의 새 아파트가 더 낮은 월세로 나와 있어 이사도 검토 중이었습니다. 따라서, 만약 현재 금액보다 인상 요구가 있다면 이사할 계획이었습니다.
그런데 2025년 9월 25일 오후 1시 8분경, 임대인의 어머니로부터 전화가왔습니다.
그래서 "아드님과 협의하셨나요?" 이렇게 질의하니까, “이전 금액으로 계속 살으래요”는 답변을 전화로 직접듣고,
"예알겠습니다. 그럼 계속살겠습니다." 이렇게 전화를 종료하였습니다.
다음날 임대인어머니는 캐나다에 간신다고 하였습니다. 그날 밤에 또 전화가 왔습니다.
전화내용은 “보증금을 3억에서 3억5천으로 하고 월세를 낮추는 조건”을 제시하여왔으나, 저(임차인)의 여유가 없다고 하여 그냥 이전금액으로 알고 전화가 종료되었습니다.
저는(임차인) 이를 임대인의 최종 승낙으로 인식하였고, 이에 따라 이미 예약했던 다른 부동산 계약(보증금 3억 / 월세 160만 원)을 취소하였습니다.
이와 같은 경위에 따라, 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권) 및 민법상 청약과 승낙의 원칙에 따라 2025년 9월 25일부로 종전 조건(보증금 및 월세 동일)으로 임대차계약이 이미 성립되었다고 판단합니다.
또한, 지난 8년간 세 차례의 계약서 작성 과정에서 임대인의 어머니가 일관되게 임대인을 대신하여 계약을 진행해온 점은 ‘묵시적 대리관계’로 또 이번 아들과 어머니의 합의된 전달된 전화내용 “이전 금액으로 계속 살으래요”는 답변은 아들의 승낙된 어머니의 위임된 대리전달로 “인정될 여지가 충분하다고 생각합니다. 따라서 이번 갱신 결정 역시 유효하게 성립된 것으로 보며, 저는 선의로 계약이 성립되었다고 믿고 행동하였습니다.
이후 임대인이 “어머니에게 위임한 적 없다”며 월세를 20만 원 인상해야 한다는 내용을 카카오톡으로 보내왔습니다.
이에 따라, 임대인의 어머니의 전화상 승낙(“이전 금액으로 계속 거주하라”)이 법적으로 유효한지,
또 임대인의 일방적 인상 요구가 효력이 있는지 확인하고자 합니다.
빠른 법적 검토 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대인의 어머니가 “이전 금액으로 계속 살으라”고 전화로 명시한 경우, 과거 동일 방식으로 계약이 체결되어 왔다면 이는 묵시적 대리권에 따른 승낙행위로서 법적 효력이 인정될 가능성이 높습니다. 임차인은 해당 발언을 신뢰하여 기존 조건으로 계약이 성립된 것으로 믿고 다른 계약을 포기했으므로, 민법상 신의성실의 원칙과 금반언 원칙에 따라 임대인이 일방적으로 월세를 인상하는 것은 부당하다고 판단됩니다.법리 검토
민법은 대리권이 명시적 위임 외에도 거래관행상 외관이 형성된 경우(묵시적 대리)를 인정합니다. 8년간 3회 이상 임대인의 모친이 동일 방식으로 계약을 진행해왔고, 임대인이 이를 문제 삼은 적이 없다면 이는 ‘권한 부여의 외관’을 용인한 것으로 평가됩니다. 또한 전화상 “이전 금액으로 계속 살으라”는 표현은 종전 계약 조건에 대한 명시적 승낙으로서, 청약과 승낙이 일치하여 계약이 성립된 것으로 봄이 타당합니다.수사 또는 재판 대응 전략
임차인은 통화기록, 문자, 과거 계약서의 서명자, 송금 내역 등으로 임대인 모친의 대리행위가 관행적이었음을 입증해야 합니다. 향후 임대인이 인상된 조건을 주장하며 분쟁을 제기할 경우, 임대차계약 갱신확인 소송 또는 임대차보증금반환청구 반소에서 전화승낙의 효력을 주장할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
즉시 문자 또는 내용증명으로 “2025년 9월 25일 전화상 종전 조건으로 갱신 합의가 완료되었다”는 사실을 확인해 두는 것이 필요합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 신의칙상 신뢰보호의 근거로 작용합니다. 임대인의 일방적 인상 통보는 효력이 없으며, 임차인은 기존 계약조건대로 거주할 수 있습니다.