법률
질문] 아파트 줍줍(임의공급) 계약 해지 시 위약금 10% 부담 여부 + 양도 가능성도 궁금합니다
안녕하세요.
아래와 같은 상황에서 계약을 해지하려는 경우 위약금 10%를 꼭 부담해야 하는지,
그리고 제3자에게 양도(명의변경)할 수 있는지도 궁금하여 문의드립니다.
🔹 계약 개요
선착순 줍줍(임의공급) 방식으로 아파트 계약 진행
모델하우스 방문 후 남편 단독명의로 계약서 작성 및 계약금 입금
계약 당시 "중도금 대출이 안 나올 수 있다"는 설명을 받음
→ 저는 남편이 2022년 개인회생 종료 이력이 있다고 알리고, 대출이 안 되면 계약 유지가 어렵다고 분명히 전달함
🔹 시행사 측 안내 및 진행 내용
상담 직원이 “공동명의로 하시면 대출 나옵니다”라고 안내
→ 이 말을 믿고 공동명의로 계약 변경 진행을 결정
공동명의 계약서 작성 중 인감도장 미지참으로 날인 없이 중단,
→ 계약서는 교부되지 않았고 미완성 상태
기존 남편 단독명의 계약서 원본은 시행사 측이 회수, 제가 보관하고 있지 않음
🔹 중도금 대출 관련
지정 협약 은행 2곳 중
1곳(A은행): 남편의 개인회생 당시 채권자 → 대출 거의 불가 (은행 직원이 명확히 설명)
1곳(B은행): 관련 없음 (대출 보장 불가)
은행 확인 결과, 실제로 대출이 어려운 상황
🔹 시행사 대응
시행사 측은 "은행은 알선만 해줄 뿐, 대출 불가는 책임지지 않는다"고 주장
계약 해지 요청 시 “위약금 10%를 무조건 내야 한다”는 말만 반복
제가 상담사 발언이나 계약 상태를 언급해도
→ “공동명의로 하면 된다는 건 일반적인 안내였다”, “개개인 신용은 알 수 없다”는 답변만 함
🔹 추가 배경 설명
시행사 측은 “그럼 와이프 단독명의로 하시면 되지 않냐”고도 했지만,
→ 저는 개인 사정상 단독명의 계약은 어렵고, 공동명의로 지분만 작게 들어가려고 했던 상황이었습니다
결국 저는 상담사의 안내를 신뢰해 계약을 진행했으나,
→ 현실적으로 공동명의도 무의미해지고, 대출 자체가 불가능한 상황이 된 것입니다
🔹 양도 관련 질문도 추가로 궁금합니다
계약 당시 양도(명의 변경) 가능 여부에 대해 별도 안내는 받지 않았습니다
선착순 줍줍(임의공급) 계약의 경우에도
→ 제3자에게 명의 변경이나 양도가 가능한지 궁금합니다
일반적으로 무순위 계약은 전매 제한이 있는 것으로 알고 있는데,
→ 이 계약도 그런 제한이 적용되는지,
→ 또는 시행사 승인 하에 **예외적으로 양도가 가능한 사유(예: 대출불가, 개인사정 등)**가 있는지도 궁금합니다
🔹 질문 정리 (법률적 판단 요청)
남편 단독명의 계약서 원본은 회수되었고, 공동명의 계약서는 도장 없이 미완성 상태인데
→ 이런 상황에서 계약이 유효하게 성립되었다고 보는지
“공동명의로 하면 대출 나온다”는 안내가 사실과 다르고,
→ 남편의 개인회생 이력을 사전에 말했음에도 그런 안내가 있었다면
→ 기망 또는 착오 유발로 인한 계약 해제 사유가 될 수 있는지
중도금 대출이 사실상 불가능하거나 어려운 상태에서 계약 해지 시
→ 위약금 10%를 전적으로 부담해야 하는 것이 맞는지
시행사 측이 계약자 개별 상황을 고려하지 않고 일반적 안내만 반복하며
→ “무조건 위약금” 주장만 하는 것이 신의성실 원칙 위반이나 소비자보호 측면에서 부당한지
선착순 줍줍(임의공급) 계약의 경우에도 양도(명의 변경)이 절대 불가능한지,
→ 시행사 승인 하에 예외적 명의 변경이 가능한 경우가 있는지
🔹 참고 요약
계약방식: 선착순 줍줍 (임의공급)
남편: 2022년 개인회생 종료
계약 상태:
남편 단독명의 계약서 작성 → 계약금 입금 → 계약서 회수됨
공동명의 계약: 인감 미지참으로 도장 없이 중단 → 계약서 교부 안됨
중도금 대출: 2곳 중 1곳은 거의 거절 확정, 1곳도 불확실
전문가 여러분의 계약 해제 가능성, 위약금 책임 범위,
양도 가능 여부 등에 대한 법률적 조언을 부탁드립니다. 감사합니다.
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
현재 자료만 기준으로 보면 계약이 확정적으로 성립되었다고 단정하기는 어렵고, 위약금 전액 부담 역시 다툴 여지가 있습니다. 공동명의 전환을 전제로 한 계약 변경이 미완성 상태이고, 중도금 대출 가능성을 핵심 전제로 계약 의사가 형성된 점이 확인된다면 착오 또는 설명의무 위반을 이유로 계약 해제 및 위약금 감경 또는 면제 주장을 검토할 수 있습니다. 양도 역시 법률상 절대 금지로 단정되지는 않습니다.계약 성립 및 해제 법리
부동산 공급계약은 당사자 의사의 합치가 핵심이며, 계약서 원본 회수와 공동명의 계약의 미날인 상태는 계약 확정성 판단에 중요한 요소입니다. 특히 대출 가능 여부가 계약 유지의 본질적 전제였다면 이는 중요 동기에 해당할 수 있고, 이를 알면서도 일반론적 안내로 신뢰를 형성했다면 민법상 착오 또는 기망 주장 여지가 있습니다. 단순 대출 불가만으로는 부족하나 설명 경위는 쟁점이 됩니다.위약금 및 신의성실 원칙
위약금 조항은 유효하더라도 모든 경우에 기계적으로 적용되지는 않습니다. 계약 체결 경위, 귀책 사유의 주체, 계약 이행 가능성 등을 종합해 과도한 손해배상으로 평가되면 감액 또는 부인될 수 있습니다. 시행사가 개별 사정을 전혀 고려하지 않고 일률적 주장만 반복하는 경우 신의성실 원칙 위반 여부도 함께 다툴 수 있습니다.양도 가능성 및 대응 전략
임의공급 계약도 주택법상 전매 제한이 적용되는지가 우선 검토 대상이며, 제한이 없다면 시행사 동의 하에 명의 변경 가능성은 열려 있습니다. 제한이 있더라도 계약 해제와 신규 공급 방식으로 실무 처리되는 사례도 존재합니다. 현재 단계에서는 상담 발언에 대한 증거 정리, 계약 확정성 부인, 위약금 감액 또는 무효 주장을 병행해 협상 및 법적 대응을 준비하는 것이 필요합니다.