확정일자를 여러 번 받았을 시 경매 배당 순위 질문

Question

안녕하세요. 빌라(다가구주택) 전세사기를 당하여서 승소하였습니다.
건물을 경매에 넘길 예정인데 재계약때마다 계약서를 새로 작성하였고, 확정일자도 새로 부여받았습니다.

구체적인 내용은 다음과 같습니다.

최초계약 2020년 10월(확정일자 2020년 10월)

재계약 2022년 10월(확정일자 2022년 10월)

건물 근저당 2022년 11월

재계약 2023년 10월(확정일자 2023년 10월)

저는 최초 계약일자가 은행 근저당보다 훨씬 앞서있어서 건물을 경매에 넘겨서 낙찰 배당금으로 보증금을 보전할 생각이었는데, 제일 마지막 확정일자로 배당 순위가 정해진다고 하여서 정말인지 궁금합니다,,

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  확정일자를 여러 번 받은 경우 배당 순위는 가장 최근 확정일자를 기준으로 판단되는 것이 원칙입니다. 임차인이 재계약 과정에서 새로운 임대차로 평가될 정도의 변경을 한 경우 종전 대항력·우선변제권이 소멸하고 최신 확정일자가 적용됩니다. 따라서 질문 상황에서는 2023년 확정일자가 기준이 될 가능성이 매우 높습니다.

• 법리 검토
  임대차계약을 갱신하더라도 갱신 전후에 동일한 임차인, 목적물, 보증금의 연속성이 유지되면 종전 대항력이 유지되지만, 계약서를 새로 작성하고 확정일자도 새로 받는 경우 통상 신규 계약으로 보아 종전 우선순위가 소멸합니다. 판례 역시 갱신 내용이 실질적 변경을 동반하면 기존 권리가 인정되지 않는다고 보고 있습니다. 근저당이 2022년에 설정되었으므로, 질문자의 2023년 확정일자가 근저당보다 늦어 우선순위에서 밀릴 가능성이 높습니다.

• 경매 및 배당 대응 전략
  우선 임대차 연속성을 주장해 최초 계약의 효력이 유지된다고 다투는 방법이 있으나, 계약서를 매번 새로 작성한 사정은 불리하게 작용합니다. 임차권등기명령을 이미 갖춘 경우라면 대항력 기준일을 보완할 수 있으므로 적용 여부를 검토해야 합니다. 경매신청 시 보증금 전액을 배당요구하고, 소멸되지 않은 채권인지 여부를 적극 주장해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  최종 확정일자 기준이 적용되면 근저당보다 후순위가 되어 배당을 거의 받지 못할 위험이 있으므로, 임대인·매도인 상대 손해배상 청구, 공제회·보증보험 청구 등 병행 방안을 검토해야 합니다. 또한 전세사기 특별법 적용 대상이라면 우선순위 논쟁과 무관하게 보증금 회수가 가능하므로 해당 여부도 확인해야 합니다.