민법104조에 의거 경솔, 궁박 등의 급박한 사정을 이용 법률행위가 이루어졌다면 원천무효가능한지요?
부동산 매매시 일반인이 아닌 종교인으로서 매도인의 무경험과 급박하고 궁박한 사정을 알고 이를 이용하여 매수인과 중계인이 짜고 시세보다 한참 낮은 금액으로 부동산을 매수했다면 민법104조 불공정한 법률행위로 무효가 될수있을지
여쭤봅니다 매도인이 그당시 집안의 유산으로 받은 부동산은 8년전에 매도하였은나 현제 집안에서 이중매매를 했다는 오명을 쓰고 그당시 매도 상황을 반추하던중 개발호재가있었던 땅이었다는것을 알게 되었고 지금은 부르는게 값(20억이상호가)이되어있는 상황임은 물론 그당시의 매도인의 가정환경과 집안사정을 훤히알고 있었던 중계인이 그당시 매도인의 급한 사정을 이용해 현저히 낮은금액을 제시한것에 더 나아가 10%의 계약금을 주고 계약을 했음에도 불구하고
잔금치는날 또다시 모사를 꾸며 매도인의 실수로 중대한 사실을 알리지 않아 이계약은 무효라 주장하며 계약금의 두배를 소송하겠다는등의 말도 안되는 내용을 중계인을 통해 잔금날 장소에 나오지도 않은채 전달하는가하면 중계인은 부동산의 가격을 더 깎기위해 매수인과 짜고 계약파기의 엄포를 놓는등의 눈에 뻔히 보이는 수작을 부렸으나 집안의 고모삼촌들이 조카들의 유산을 빼앗기위해 호시탐탐 노리는 상황과 새엄마와 본인스스로 궁박한 경제 상황및 공부만하다 부친의 부고를 접하고 산에서 공부하다 내려온 종교인으로서 집안의 장남이었던 매도인은 울며겨자먹기로 계약한 금액보다 상당한 금액을 더 깍아주고서야 겨우 집안의 부동산을 잔금치르기로 한 다음날 완전히정리할수 있었는데요 그때에는 경황도 없고 하여 빨리 유산을 정리해야겠다는 마음만 앞섰던 터라 앞뒤 사정을 따질 상황이 아니었다고 하는데 집안사람들로 부터 이중매매했다는 오명을 쓰고 찬찬히 기억을 더듬어 서류들을 떼어보던 중 또하나 알게된 사실은 동네에서 친분이 있던 그당시 중계인이 소개시켜줘서 매수를 했던 누님이라는 큰손 사장님은 잔금날 꼬뚜리를 잡아 계약파기의 의사를 전달했음에도 덩치까지 대동해 6억9천에 계약한 부동산을 6억2천까지 깍는데 성공해 그다음날 다시 계약하고 잔금을 치렀지만 정작 부동산등기부상에는 30대의어린청년이 매수인으로 되어있었고 그래서 이중매매라는 소문이 퍼진듯한데 이중매매인지는 정확히 알수없으나 불법증여일 가능성도 있는 이 부동산은 일년후 다시 제3자에게 웃돈을 붙여 매도한 상태입니다 아무리생각해도 최초 매도인인 집안의 장남은 그때는 급한 마음에 인지하지 못했던 여러정황들을 떠올려볼때 중계해준 동네지인이 아는 누님이라는 큰손과 짜고 벌인 이중매매혹은 불법증여로서 본인의 집안부동산이 유용되었음을 확신하게 되었고 이에 부친의 유산을 그당시 급박한 사정에 의해 헐값에 넘겼고 또 매수자와 공모한 중계인은 이러한 매도인의 형편과 집안상황을 잘 알고 이를 이용하여 현저하게 낮은 시세(이전 부친생전 15억에도 팔지않았던 땅임)를 제시했던것도 모자라 계약을 하였음에도 잔금날 말도 안되는 억지를 부리며 매도인의 실수로 이계약은 안할거고 계약금은 소송할 거라며 중계인인본인의 실수롤 매도인에게 덮어씌어 결국 말도안되게 낮은금액으로 매매가 이루어집니다 이에 매도인은 이러한 중계인과 매수인의 행위를불공정행위에의한 법률행위로 규정하고 무효를 주장하여 부동산을 다시 찾고자합니다 이러한 사건이 민사소송을 할수있는 여지가 되는지 또 민사소송을 통해 그당시 법률행위가 원천 무효가 될수있는지 여쭙고자 합니다
2개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.자세한 사실관계를 살펴보아야 하겠지만 궁박 경솔 무경험을 이용 하여 한 행위는 취소 나 기타 무효까지 볼 수 있겠지만 위의 사정만을 가지고 바로 궁박 경솔 무경험에 의한 무효나 취소임을 주장하기 어렵고 추가 사실이 필요해보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
민법 제104조의 불공정한 법률행위는 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있고 상대방 당사자가 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의를 가지고 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 법률행위를 한 경우에 성립합니다.
'궁박’이란 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, 당사자가 궁박 상태에 있었는지 여부는 당사자의 신분과 상호관계, 피해 당사자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해 당사자의 이익, 피해 당사자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 합니다.
또한 급부와 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 그 판단에 있어서는 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험의 정도가 아울러 고려되어야 하고, 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여야 합니다.
무경험, 궁박, 경솔을 주장하려면 위 기재된 내용에 대한 구체적인 진술 및 증거자료가 뒷받침되어야 합니다.
