이번에 개정된 주택임대차보호법의 주요내용은 다음과 같습니다.
① (계약갱신청구권 도입) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함 * ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항) - 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄
② (직접거주 갱신거절에 대한 손해배상) 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, - 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목 적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
1호~9호 까지 있는데 8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당됩니다.
※ 이때 직접 거주 의무가 있는 것은 아니어서 사정에 따라 주택을 2년 동안 비워둘 수는 있지만, 제3자에게 임대를 해서는 안 된다. 제3자에게 임대한 것이 드러나면 계약갱신요구권을 행사한 임차인에게 손해배상을 하도록 되어 있습니다. 주택을 비워둔 것도 허위로 계약갱신을 거절한 것으로 판단되면 손해배상책임은 없지만 일반 불법행위 책임을 지게 될 수는 있습니다. 손해배상은 계약갱신을 거절할 당시 월 단위 임대료의 3개월분, 거절로 인한 임차인이 입은 손해액, 제3자 임대료(월 단위)와 갱신 거절 당시 임대료(월 단위) 차액의 2년분에 해당하는 금액 등 세 가지 경우에서 가장 큰 금액으로 정합니다. 정부는 제3자 임대 여부를 확인할 수 있도록 갱신 거절당한 임차인이 해당 물건의 임대차 정보를 열람할 수 있게 할 계획입니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 사장님께서는 실거주목적으로 계약갱신요구권을 거절할 수 있으며, 임차인은 계약만료일에 이사를 나가야됩니다. 법적으로 사장님이 주장할 수 있는 부분이고, 내용증명이라고 형식이 정해져 있지 않습니다. 다만, 발송인(이름,주민등록번호,주소), 수신인(이름,주민등록번호,주소), 제목,내용(육하원칙으로 이해하기 쉽게 작성), 날짜 등을 총3통을 작성하시면 됩니다.