매매시 손해배상 문의드립니다. ㅠㅠ
현재 매수자가 외벽에 접한 벽면의 누수를 주장하며 해당 부분을 확인하기 위해 12/9에 관리실에서 사람이온다고 합니다.
그때까지 벽면을 비워둬야하기 떄문에 입주를 못해 입주 지연에 대한 보상을 요구합니다.
이에 대해 보상하는 것이 맞는지 판단 부탁드립니다.
계약서 특약
1. 현 시설 상태에서의 매매 계약이며 매수인이 현장확인 및 등기사항 증명서 등 관련공부를 확인하고 계약을 체결한다
2. 잔금일에 매수인은 매도인에게 선수관리비를 지급하고 선수예치금을 승계하기로 한다.
3. 현 대출없는 상태이며 매도인은 소유권 이전 익일까지 매수인에게 불리한 설정과 권리변동하지 않기로한다.
4. 관리비는 인도일전까지 매도인의 책임하에 정산 부담하기로 한다.
5. 중대한 하자(누수)는 매도자 하자담보책임으로 법령과 판례에 준하고 (신리콘마모로 인한 누수 제외) 그 외 소소한 하자는 연식과 절충된 금애긍로
매수인이 안고가기로한다. 월패드와 보일러, 시스템에어컨2대 사용여부 잔금일 확인 후 고장시 매도인이 수리해주고 매수인이 안고가기로한다.
(전신타일 하자, 작은방 문 닫 힘 불량, 냉장고장 현상태 확인함)
11/24(월) 잔금일
- 해당일 계약날 집 확인 후 최종 확인함
- 해당일 집 전체 돌아보았고 벽면에 매도자인 저희는 그동안 결로라고 판단하였던 부분을 가리지도 않고(당시 앞에 가릴 물건이 없이 벽이 비어있었음)
오픈해둔 상태임, 계약전 당시와 동일한 상황
- 계약당시와 동일하게 필요한 부분 설명하고 작동여부 등 확인하였음
- 다만 현재 결로라고 주장하는 부분은 당시 고지 안함
(사유 - 매도자가 23~24년, 1년 5개월 6개월 동안 세입자를 받은 적이 있었음, 3년정도 먼저 살았을때 해당부분 전혀 그런 자국이 없었음
하지만 세입자가 들어온 이후 해당 자국이 생겼음, 당시 세입자가 관리실에 전달하였다고 말을하였고 관리실에서 이후 조치가 있었는지 여부는 확인 불가
그리고 매도자가 집에서 지내는 동안 그 자국이 더이상 커지거나 번지거나 한 흔적이없어 관리 부주의로 인한 결로로 판단)
11/25(화)
- 부동산에서 연락이 와서 누수가 있다고 연락받음
- 해당부분 결로라고 주장함
- 안방의 외부와 맞닿은 벽면의 우측 상단과 좌측 하단의 누수 주장
- 관리실을 불렀고 우측상단은 관리실에서 누수인진 모르나 일단 건설사를 불러서 처리해주기로 했다고 함
- 다만 좌측하단은 좀 봐야할거 같다고 전달 받음
11/26(수)
- 좌측 하단부분 누수에 대해서 확인하자고 연락이 옴
- 내일 저녁 7시에 한다고 하였고 참석하겠다고 함
11/27(목)
- 매도 아파트로 방문하였고 당시 인테리어 업자가 누수에 대해서 설명 (우측 상단의 경우 관리실에서 해주기로 했다고 했기때문에 좌측하단에 대해서만 이야기함)
- 1.5m 가량 떨어진 화장실에서 방수가 깨져 바닥을 타고 습기가 벽면까지가 누수가 발생하였다고 추측이라고 함
- 매도자는 상식적으로 그럴경우 밑에 집이나 마루가 먼저 이상이 있어야하는거 아니냐? 주장 함
- 매수자는 추가로 거기에 덧붙여 화장실의 실리콘 상태들을 보고 여기를 통해서도 누수 가능성 있지않냐라고 주장 함
- 매수자는 추가로 우측 상단부분에 대해서도 왜 누수에 대해 사전고지를 하지않았냐고 주장 (당시 누수라고 확정된 부분은 없음)
12/9에 확인을 해야하니 이사도 못한다는 상황임
(하지만 본인들이 인테리어를 하기위해 11월 말로 이야기했던 잔금일을 조금이라도 떙겨서 11/24로 정한 것임, 인테리어 수준이 어느정돈진 모르나 최소 일주일은 예상)
- 매도자는 누수인지 몰랐다 이전에 세입자를 받았고 세입자가 사는 동안 그런부분이 발생하였고 우리가 다시 사는동안은 추가로 더 생기거나 커지지 않아서 관리부주의로 인한 결로라고 판단하였다. 다만 그때 세입자가 누수인거 같다고 관리실에 말햇다고 하였다 하지만 우리가 사는동안은 어쩃든 더 커진적이 없었다.
1년이나 지났는데 누수라면 커지는게 맞다라고 본다.
- 매수자 부동산측에선 중재 위해 말을 하였으나 어쨋든 당장 해결 불가하니 매도자분도 확인하시고 답을 다시 달라라고 함
11/27(목)
- 당시 이야기가 끝나고 매도자는 주위 업체에 사진을 보내고 확인 후 좌측 하단에 대해서만 화장실 방수로인한 누수를 중점적으로 이야기 했기때문에
해당 부분에 대해서 업체에 사진을 보내고 결론지 누수인지 판단 요청
- 해당 업체는 누수가 아니고 결로라고 함, 특히 외벽에 짐도 있었으면 더 가능성 높음
11/28(금)
- 해당 업체 확인 후 왼쪽하단 당시 세입자가 살았을때 문제되었던 곰팡이 사진이 있어 해당 사진과 현장 사진의 자국을 비교했을때
곰팡이와 도배가 젖은 자국이 일치하였고, 해당 내용을 토대로 현장에서 이야기한 화장실 방수 수리에 대한 부분은 해줄수 없다고 이야기함
- 결로 현상이라고 다시 주장 (오전)
- 오후에 추가로 다른 업체에 연락하여 사진을 보내고 이런경우 결로로 보는지 누수로 보는지 판단 요청함
- 해당 업체 또한 이건 결로지 누수가 아니다, 누수일 경우 바닥부터 영향을 줘 마루와 밑집까지 영향을 줘야한다라고 이야기함
- 그 내용을 부동산을 통해 전달을 하였고, 벽부분이 문제라고 삼으시니 방수페인트 조치할 수 있도록 50만원 정도 보상하겠다고 함
11/29(토)
- 매수자에게 답변을 받음
- 내용으로는 벽면 윗부분은 누수전문업체에서 외벽의 무제인것 같다고 하여 관리사무소에서 처리해주기로 했지만
벽면 아랫부분은 2001호의 누수일 수도 있다고 하니 매도인분께 알려 드리고 확인작업을 원했습니다.
전문 누수업체라도 정확한 판단을 못핫힐수 있고 다른전문가의 의견도 더 들어 볼 필요가 있따고하여 매도인분께 더 확인해보시라고 한거였는데
본인의 생각만 전달하셔서 어떻게 결정해야할지 고민이라고 함
(하지만 이미 전문가 의견을 다 전달하였음, 누수 전문업체라고 하였으나 당시 인테리어 업체였음)
- 추가로 욕실 타일을 수리 할 생각이 없다고 함, 벽면 물얼룩에 대한 공사를 못해주신다고하니 벽면 도배를 그대로 진행하고 욕실에 뜬 실리콘 작업은 저희가 하고 입주하겠다고 함
(하지만 이미 벽면 얼룩에대해 벽쪽에 방수페인트 조치를 하겠다고 전달하였고 그 금액으로 50만원 정도 이야기 한 상태,
그리고 당시 현장에서는 화장실 바닥만 이야기하였지 벽면을 조치해달라는 요구는 없었음, 실리콘 같은 것도 10년을 감안하여 매수자가 하는것으로 계약 함)
- 똑같은 현사응로 누수가 의심되는 상황이 된다면 책임져 주셔야함은 분명이 하고싶다고 언급
(누수에 대해서는 계약서대로 6개월내 책임을 하겠다고 계약하면서 명확히 의사 밝힘)
- 외벽 누수 관련하여 고지하지않아 입주가 늦어지고 계획이 틀어저 배상책임을 요구함
11/29 (토)
- 매도자는 명확히 벽면 방수작업에 대해 해드린다고 명확히 다시 전달하였고 그 이상은 우리도 무리라고 전달
- 매수자는 누수사실을 고의로 은폐하였다고 주장 (하지만 게약 및 계약당시 좌측하단에 대해서는 속지에 보인거라 확인 불가하였고 우측 상단은 겉으로 드러나 있었음)
- 본인들은 12/9 이전에 집수리를 완료하고 이사계획을 한다고 주장 (매도자에겐 이사일 공유한적 없음 본인들의 계획이라 확인불가)
- 12/9 건설사 방문예정이고 본인들 일정이 지연되기대문에 50만원은 턱없는 금액이라고 함
- 최소한 300만원 배상해달라고 함
11/29 (토)
- 매도자 회신
- 고의로 은폐할 생각 없었음, 세입자는 누수로 판단하고 관리실 말했지만 조치없었고 사는동안 추가 확장이나 흘러내린 자국없이 현상 유지기 떄문에
결로로 판단하였음
- 첫날 현장에서는 제 생각 말씀드렸고 전문가들에게 확인한 내용도 전달하였다고 전달함
- 실리콘과 같은 작업느 현상태 매수하시면서매수자께서 하시는걸로 계약서 쓰면서 부동산에서 전달하였다고 함
- 누수 발생시 책임은 분명히 지겠다고 고지함
- 그날 현장에서 말씀하신건 벽이라기보단 누수에대한 화장실 바닥공사를 언급하셨지 벽을 조치해달라는게 아니였다고 전달함
그리고 벽면에 대해서 보상을 위해 방수 페인트 조치해드리겠다고 전달함
- 300이라는 금액이 어디서나왔는진 모르겠지만 보상안으로 방수페인트 작업수준이 맞다고 주장함
11/29(토)
- 매수인 회신
- 전달된 부분이 없기 때문에 고의라고 생각할수밖에없다, 관리사무소에서 현장보존 요청하여서 이사 불가하고
한다 하더라도 본인들의 불편함떄문에 최소 300을 요구한거라고 함
- 매도인은 현상이 커진 부분이 없기떄문에 문제 없다고 판단하였고, 결로라고 판단하였음 누수라고는 생각도 못하였는 상황
- 이후 부동산과의 통화에서 매수인은 법적인 조치를 취하겠따하며 매매금액의 판례를 보냈다고 함, 그러면서 매매금액의 7% 까지도 요구할꺼라다고 언급
해당 내용은 매수 부동산과, 매도 부동산의 통화내용에서 나온 이야기이고 매도 부동산에서는 그런 판례내용은 받지 못했다고 함, 매수 부동산과 집주인 주장
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
지금 상황으로 매수인이 주장하는 입주 지연 손해 300만 원 이상 배상이나 매매가의 7% 수준 배상까지 법적으로 책임져야 하는 경우로 보기는 어렵습니다. 다만 특약상 중대한 하자인 누수에 대해서는 매도인 하자담보책임이 있으므로 실제로 누수 확정될 경우 필요한 보수 비용 + 일부 합리적 손해 정도는 협의 조정 대상이 될 수 있습니다.
감사합니다.
현재 상황을 고려할 때 하자담보책임에 대한 문제로 보입니다. 이러한 경우 복수의 설계업자를 불러다가 누수인지를 확인하시는 것이 우선입니다. 이때 확인된 결과를 바탕으로 누수인 경우에는 매도자가 수리비용을 부담해야 하지만 결로인 경우 매도인이 하자담보책임을 부담하지 않습니다.