아파트 상속세보다 매매가 유리할까요?
배경
가족구성은 연로하신 어머니와 형제
모친은 시세 40억 수준 아파트 보유 거주 중(공시지가는 현저히 낮고 실거래가는 3년전 30억 수준)
형제도 모두 아파트 보유 중이며 당사자인 본인은 약 15억원 시세 아파트 보유중
상속재산은 더 있어 과표50% 예상되어 부담을 줄여보고자함
계획
본인은 자가 매도하여 어머니집을 어머니에게 전세주고 매수 단 매수가는 최근 실거래가 3억을 뺀 27억이며 본인은 15억 지급하고 차액은 전세보증금으로 갈음하고자 함.
본인 양도세 취득세 납부. 어머니 양도세 납부할 것
궁금증
세금 측면 27억 매매가 적절할지? (다른 실거래 없다는 전제)
이때 실제 자금이동이 15억만 지급하는게 괜찬을지? 즉 전세보증금 포함 매매대금 전액이 실제 지급되어야 한는지?
이경우 세무 상 절세가 될지? 리스크는 무엇이 있을지?
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
가족간 부동산 거래는 시가 산정이 매우 중요합니다. 세법상 시가 판정이 정확하지 않은 경우 모든 의사결정이 과세리스크에 노출됩니다.
어머니 주택의 실거래가격이 없다면 해당 아파트의 공동주택가격이나 감정가액 등을 시가로 볼 수 있습니다.
시가 27억원이 세법상 시가로 인정된다고 가정하더라도 자녀가 해당 주택을 취득할 때는 취득가액 전부를 모두 지급(대출이나 기존 임차인의 보증금 상계는 가능)하고 다시 임대차계약을 체결하여 어머니로부터 임대보증금을 수령해야 할 것으로 판단됩니다.
가족 간 부동산 거래는 취득세, 증여세, 양도세, 추후 상속세 까지 여러 세목에 걸쳐 과세문제와 리스크가 있습니다. 의사결정 전 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다.
가족간 부동산 거래시 참고하면 좋은 블로그 글입니다.
1명 평가안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1) 매매를 하시려면 양도일 전후 3개월 이내의 매매사례가격이 없다면 감정평가를 받아 거래를 하셔야 합니다.
2) 25년 이후에 사망하실 경우, 정부개정안대로 상속공제 및 상속세율이 변경된다면 상속을 받는 것이 유리할 수 있을 것으로도 보여집니다.
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