전·월세 계약 기간 중 '임차인 중도 해지' 시 중개보수(복비)는 누가 부담해야 하나요?

Question

사정상 전세(또는 월세) 계약 기간을 다 채우지 못하고 만료 전에 이사를 가야 하는 상황입니다. 임대인(집주인)은 새로운 임차인을 구하는 중개보수(복비)를 기존 임차인이 부담해야 보증금을 빼주겠다고 하는데요. 법적으로 계약 만료 전 중도 해지 시 중개보수를 기존 임차인이 부담해야 하는 명시적 의무가 있는지, 그리고 특약에 관련 내용이 없을 때 판례나 국토교통부 해석 기준은 어떻게 되는지 부동산 전문 변호사 및 공인중개사분들의 조언을 구합니다.

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안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

중개사에게 지급하는 중개보수와 임대인에게 부담하는 중도 종료 비용은 구별해야 합니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 중개보수를 중개의뢰인에게 받도록 규정할 뿐, 먼저 이사하는 기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 반드시 부담한다고 정하지는 않습니다. 다만 기존 임차인이 직접 중개를 의뢰했거나 별도로 비용 부담을 약정했다면 그 내용에 따라 판단해야 합니다.

대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결은 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게는 별도 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 중개보수를 받을 수 없다고 판단했습니다. 이는 중도 퇴거 사건 자체에 관한 판결은 아니지만, 중개의뢰나 지급 약정 없이 보수 의무가 자동으로 발생하지 않는다는 기준입니다. 따라서 누가 새 임차인 모집을 의뢰했는지와 기존 임차인이 어떤 비용을 부담하기로 했는지를 구별해야 합니다.

기간을 정한 계약은 단순히 이사를 원한다는 이유만으로 종료되는 것은 아닙니다. 민법 제636조는 기간 중 해지권을 보류한 경우의 해지를 규정하므로, 해지권이나 임대인과의 종료 합의 여부를 검토해야 합니다. 반면 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 해지 통지 도달 후 3개월이 지나면 종료됩니다. 합의 종료라면 종료일, 보증금 반환일, 중개보수 부담 여부와 금액을 함께 문서화하는 것이 중요합니다.