매매 후 계약파기무효 하고싶습니다 꼭 좀 답 부탁드립니다
안녕하세요 제목 그대로 계약을 파기할만한 타당한 사유가있어 글남깁니다 작년11월에 입주하였고 생애최초로 매매하려했으나 그때 저의 소득이 높아 생각보다 대출금액이 적게나와 집주인분께 사정을 말씀을드리고 3월에 출산예정이라 신생아특례로 매매하겠다고 말씀드리고 오케이하여 보증2000에 월85로 월세에 살고있었습니다 그리고 어차피 매매 할 집이였고 부동산 계약서에도 그렇게 작성하였기에 도배장판등 부분리모델링도 동의를 얻어 진행 후 입주하였습니다 입주 후 한두달이 흘렀을까 갑자기 벽에 곰팡이가 생기기 시작하였고 장판 이음새부분이 물이올라온것처럼 누렇게 변하였습니다 그러다 두어달뒤에 곰팡이가 이방저방 곳곳에 생기고 장판위로 물이올라오는게 눈에 보일정도였습니다 그렇게 출산을 하였고 집주인분께 말씀드려 출산 후 누수팀만 8~9팀을 불렀는데 제대로 된 원인을 찾지는 못하고 벽이고 장판이고 집만 다 뚫어놓은 상태입니다.. (계약된날짜에 매매도 완료 한 상태입니다) 첫째도아이도 6살이고 둘째는 이제 막 6개월이 되었는데 공사먼지 날리는 집에서 살고있습니다 정말 너무스트레스받고 이 스트레스로 정신과도 다니고있습니다 산지 1년도 안됐는데 정말 이게 맞는건지.. 집주인과 원만하게 가고싶은데 슬슬 짜증나는지 감정적으로 나오시네요 참고있는게누군데 이런상황시 매매금 반환,계약무효가가능한가요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
매매계약 체결 이후 발견된 중대한 하자, 즉 누수와 곰팡이로 인한 주거 불가능 상태가 객관적으로 입증된다면 계약 해제나 무효 주장이 가능합니다. 다만 매수인이 하자를 인지하지 못했고 계약 당시 고지 의무가 이행되지 않았다는 점이 입증되어야 하며, 단순한 생활 불편만으로는 계약 무효가 어렵습니다. 따라서 주택 상태에 대한 전문가 감정과 원인 자료를 확보하는 것이 선결 과제입니다.법리적 근거
민법은 매도인이 목적물에 중대한 하자가 있는 경우 담보책임을 지도록 규정하고 있으며, 하자의 정도가 계약 목적 달성을 불가능하게 할 수준이면 계약 해제 사유가 인정될 수 있습니다. 또한 하자 사실을 매도인이 알고도 고지하지 않았다면 기망에 의한 계약 취소도 가능성이 있습니다. 다만 단순한 하자보수로 해결 가능한 경우라면 계약 무효보다는 손해배상 청구가 일반적입니다.하자의 성격 검토
곰팡이와 누수는 구조적 결함에서 비롯될 수 있어 단순 보수를 반복해도 근본적 해결이 되지 않을 가능성이 높습니다. 이러한 경우 주거 환경의 안전성과 위생이 심각하게 침해되므로 계약 목적 자체가 달성 불가능하다는 점을 주장할 수 있습니다. 특히 미성년 자녀와 신생아의 건강에 직결되는 요소라는 점은 불가피성을 강조할 근거가 됩니다.증거와 입증책임
실제 계약 무효나 해제를 주장하려면 감정 결과, 누수 탐지 내역, 곰팡이 확산 사진, 공사업체 소견서 등을 확보해야 합니다. 정신적 고통으로 인한 치료 기록도 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 매도인 측은 통상 계약 당시 고지를 했는지, 매수인이 하자를 인식할 수 있었는지를 반박할 수 있으므로, 객관적 자료 확보가 중요합니다.대응 방안
원만한 협의를 우선 시도하되, 협의가 불가능하다면 계약 해제와 매매대금 반환 청구 소송 또는 손해배상 청구를 병행할 수 있습니다. 법적으로는 계약 무효보다는 계약 해제가 주된 쟁점이 될 가능성이 높습니다. 따라서 전문가 감정 신청을 통한 하자 입증, 의료자료 제출, 입주 후 경과 및 수리 내역 정리를 체계적으로 준비해 대응하는 것이 합리적입니다.