부친이 취득자금 일부를 부담한 자녀 명의 아파트를 부친 명의로 이전할 때 상계 가능 여부

Question

안녕하세요. 2021년 청약으로 취득한 제 명의 아파트를 아버지 명의로 이전하려고 합니다.

당시 자금 흐름은 다음과 같습니다.

• 초기 분양가 : 2억 8400

• 계약금 5400만: 아버지가 직접 송금

• 잔금: 2억 3000만

• 제 명의 주택담보대출: 2억 4천만원

• 잔금 중 1억 9천만 원을 제가 부담하고 4000만: 아버지가 제 계좌로 송금

• 취등록·소유권이전 비용 230만원도 아버지가 부담

아버지가 실제 부담한 주택대금: 총 9630만

현재 예상 시가: 약 350,000,000원

• 현재 주택담보대출잔액: 2억 2500만원

• 아버지는 현재 무주택

이후 아버지께서 제 남은 주담대 대출을 본인 명의 대출로 받아 인수해서 진행할 시 문제가 있는지 궁금합니다.

궁금한 점은 다음과 같습니다.

• 아버지가 당시 실제 지급한 9630만을 아버지의 기존 채권 또는 이번 매매대금 일부로 보아 상계할 수 있을까요?

• 추가 현금 지급 없이 명의이전할 경우 저가양수나 증여세 문제가 발생할까요?

• 시가 매매 후 기존 투입금 상계, 일부 증여, 부담부증여 중 어떤 방식이 가장 안전할까요?

• 취등록·소유권이전 비용 230만원을 아버지가 부담한 사실도 기존 채권이나 자금기여로 인정될 수 있을까요?
  어렵다면 대여금 형태로 서류를 작성해야할까요?

• 기존 주택담보대출은 KB국민은행인데 아버지께서 금리가 저렴한 다른 은행으로 진행해도 직계간 거래가 문제 없을까요?

혼자서 도저히 알 수가 없어 진행 시 세금문제가 없을지 고견을 여쭙습니다.. 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박용운 세무사입니다.

차근차근 답변드리겠습니다.

1. 아버지가 당시 실제 지급한 9630만을 아버지의 기존 채권 또는 이번 매매대금 일부로 보아 상계할 수 있을까요?

-> 이건 질문만으로는 증여로 판단될 소지가 있습니다. 만약 기존에 아버님이 대납하셨을때 차용증을 문서화 했다면 얘기가 달라지긴 합니다.

2. 추가 현금 지급 없이 명의이전할 경우 저가양수나 증여세 문제가 발생할까요?

-> 이때도 동일한 논리로 채무가 잡히지 않았다는 전제하에 현금지급없이 명의이전할 경우 또 다른 증여로 판단될 소지가 있습니다.

3. 시가 매매 후 기존 투입금 상계, 일부 증여, 부담부증여 중 어떤 방식이 가장 안전할까요?

-> 시가 매매로 하시는게 가장 안전한 방법이며, 기존 대납금에 대해서는 증거자료를 만들고 이게 대여금이었다는 사실을 주장하시는게 가장 좋아 보입니다. 이때, 대여금에 대한 이자지급이나 원금상환내역이 있다면 더욱 좋습니다.

4. 취등록·소유권이전 비용 230만원을 아버지가 부담한 사실도 기존 채권이나 자금기여로 인정될 수 있을까요?
어렵다면 대여금 형태로 서류를 작성해야할까요?

-> 마찬가지로 증빙서류가 없다면 이 금액도 증여로 볼 가능성이 높아 보입니다.

5. 기존 주택담보대출은 KB국민은행인데 아버지께서 금리가 저렴한 다른 은행으로 진행해도 직계간 거래가 문제 없을까요?

-> 채무인수 완료된 이후에 갈아타기를 진행하시는게 좋을 걸로 보입니다.

전반적으로 증빙서류를 확보하는게 최우선시 되어 보입니다. 증빙이 되지 않는다면 쌍방증여로 증여세를 두배 납부할 위험이 있습니다. 주변 전문가에게 방문하여 상담받아서 안전한 거래를 마치시는게 심적으로도 물적으로도 안전해보입니다.