4층골조까지 올라간 빌라건물 은행 대출 관련

Question

안녕하세요.

기존에 짓다 만 2층골조 건물을 짓는데 필요하다며 3억원을 빌려달라고 합니다.

특히, 3억원을 빌려주면 이자1억을 포함해서 4억을 준다고합니다. 그리고 근저당을 4.5억해준다고합니다.

그리고 4층골조공사만 완성되면 은행에서무조건 대출나온다고 합니다.

해당 토지는 보령쪽 섬에 있는곳으로 공시지가는 16만원수준입니다.

정말 은행에서 담보가치가 낮은 토지, 4층골조공사만 되어있는 건물, 근저당이 4.5억 잡혀있는 토지를 담보로 대출을 해줄까요?

Answer 1

안녕하세요. 박형진 경제전문가입니다.

제가 볼때는 절대 하지마시길 바랍니다. 본인께서 100% 유치권 행사하시게 될 겁니다.

은행에서 건물을 담보로 대출을 하기전에 준공 승인까지 나야하며 이미 근저당이 잡혀있는 상황에서 은행이 대출을 해준다구요? 절대 안해줍니다. 은행은 무조건 선순위 저당을 잡아야 해주는데 토지 감정가가 얼마인지 모르나 10억이상이 아니라면 4.5억 저당 잡힌 물건을 대출해 주지 않습니다.

4층 골조공사만 완성되면 은행에서 무조건 대출이 나온다고 하는데 이는 근거없는 이야기 같습니다.

조심하시길 바랍니다. 알아보니 이런 류의 사기 사건이 많이 있다고 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.

정확하게 확인하심이 좋을듯합니다.

현재 짓고 있는 건축물의 경우는 건설중인 자산(건물)로 은행에서 담보대상이 되지않고 따라서 대출이 불가합니다.

처음부터 건축을 목적으로 한 PF대출을 받으셨다면 관계없지만 제가 볼 때 4층 골조공사 완료후 대출이 나온다는 말은

신뢰하기 어려운 말입니다.

그리고 건설중인 자산은 담보로써 가치가 없습니다. 따라서 최소 준공 이후에 담보제공을 받고 돈을 빌려주는 것은 괜찮을듯합니다.

좀 더 내용을 알아보시고 확인한 후 거래하심이 좋을듯합니다.

알려주신 정보가 부족하여 간단히 답변드립니다. ㅠ

Answer 3

안녕하세요. 김명주 경제전문가입니다.

은행 대출은 토지 가치, 건물 완성도, 기존 근저당 설정 여부 등을 종합적으로 평가해 결정되기 때문에 공시지가가 낮고 건물이 골조 단계에 머물러 있다면 대출이 쉽게 승인되지 않을 가능성도 있습니다. 특히 이미 근저당이 설정된 상태라면 추가 대출이 제한될 수 있으므로 실제 대출 가능 여부는 해당 부동산의 감정가와 사업성 등을 은행이 직접 심사한 뒤에야 판단됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

보령 근처 섬의 공시지가 16만 원 수준인 토지에 4층 골조 공사만 완료된 건물을 담보로 4.5억 원 근저당 설정 후 3억 원 대출 요청과 이자 1억 포함 4억 원 상환 조건은 은행 대출 심사에서 매우 까다로운 상황입니다. 토지와 미완성 건물의 담보 가치가 낮고, 섬이라는 입지 특성상 유동성이 떨어져 은행이 담보로 인정하는 금액이 제한적일 뿐 아니라 이미 높은 근저당권이 설정돼 추가 대출 가능성은 상당히 낮습니다. 특히 고금리 대출과 이자 부담, 대출 실행 후 실제 은행 대출 가능 여부에 대한 보장도 불확실하므로, 계약 전 신중한 법률 자문과 담보 감정, 금융 전문가 상담을 반드시 받으시길 권장합니다.