초기 치매인 임차인이 아파트 매매계약을 체결했다면 계약 무효를 주장할 수 있나요?
초기 치매 진단을 받은 사람이 부동산 매매계약을 체결했을때, 나중에 가족이 알고 의사무능력자라서 계약의 성립은 무효라고 주장하면 번복이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
치매환자와 부동산 매매계약에 대해 알아보겠습니다. 치매환자가 부동산 매매계약을 체결했을 때, 나중에 가족이 의사무능력자라고 주장하여 계약의 성립을 무효로 주장할 수 있을까요?
치매환자의 경우, 의사무능력자로 간주되며 법률행위는 모두 무효로 간주됩니다. 서울중앙지법 판결에 따르면 치매로 의사능력이 없는 상태에서 작성한 위임장 등은 무효이며, 이로 인해 체결된 부동산 매매계약도 무효로 판결되기도 합니다.
하지만 치매환자가 법률행위를 할 수 있는 정신능력이 있다면 의사로부터 법률행위를 할 수 있다는 소견서를 받아 놓고서 그 치매환자의 명의로 처분행위를 할 수 있습니다. 일단 치매 약을 복용한다는 사실은 행위능력을 의심할 수 있는 사유에 해당합니다. 치매환자라 하더라도 언행 등에 의하여 충분히 자신의 의사를 표현하는데 장애가 없으면 이를 행위무능력자라고 해석할 수 없습니다. 따라서 치매 환자 본인인 명의자와 의사소통을 한 후 의사소통에 문제가 있다고 하면 이는 행위능력에 문제가 있다고 생각해야 합니다. 행위능력에 문제가 생기면 법원에 후견인 지정을 신청해서 그 후견인 사이에 거래계약을 체결해야 합니다.
치매환자 등의 가족들이 장애인의 재산문제를 앞으로 처리해줄 수 있는 후견인을 확실하게 정해 놓는 것이 좋습니다. 후견인 결정은 일반적으로 6개월 이상 걸릴 수 있습니다. 금치산자나 한정치산자로 선고를 받으면 후견인이 되어 거래하는 것이 법에 규정되어 있는 원칙입니다.
따라서 초기 치매 진단을 받은 사람이 부동산 매매계약을 체결했다면, 가족이 의사무능력자라고 주장하여 계약의 성립을 무효로 주장할 수 있습니다.
법원의 판례에 따르면, 치매도 의사무능력자에 해당합니다.
그러나 조건이 있습니다. 초기 치매는 해당되기 어렵습니다.
▷ 치매 진단 검사에서 인지장애 수준의 알츠하이머병에서의 치매에 해당
▷ 홀로 일상생활이 불가능해 줄곧 간병인과 생활하는 등의 수준이 되어야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 가족들이 중증치매로써 법원에 한정후견 또는 성년후견개시 신청을 하여 선고를 받지 않은 경우라면 행위능력자로 볼수 있습니다. 즉 법으로써 인정하는 제한능력자에 해당되지 않습니다. 이러한 경우에는 의사능력에 대한 다툼이 발생하게 되고 법원은 그때그때 개별적, 구체적으로 이를 판단하게 되므로 단순히 치매초기 진단서가 있다는 이유만으로 계약 취소를 주장하기 어렵고 법적 소송등을 통해 계약무효소송등을 진행하셔야 할듯 보입니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
민법상 의사무능력자의 법률행위는 원칙적 무효이나,
이를 증빙할 증거가 필요합니다.
결과적으로 계약이 무효라 주장은 가능하겠지만 매도인 입장에서는 이를 거부할 거고
법적으로 해결을 하셔야 합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
치매라도 초기라면 매매계약을 뒤집긴 어렵지
않을까 싶습니다.
자세하게 알려드리지
못한점 죄송합니다.