전세사기... 도움부탁드립니다.
안녕하세요. 예비 전세사기 피해자입니다.
11/1 중기청 전세대출로 들어간 전세계약 만료인데 집주인이 '돈없는데 우야노', '마 귀찮게 하지말고 연장해라', '돈없어서 못주니까 주택도시보증공사에 전세보증보험이행 청구해라'라고 억지를 피우고 매우 비협조적으로 나오고 있습니다...
보증보험을 넣어서 공사에 이행청구 신청은 가능한 상황이나 길면 8개월까지 걸린다는 답변을 받았습니다.
임차권 설정, 보증이행청구... 너무 복잡하고 어려운 일이나 차근차근 진행하고 있는데요.
궁금한 것은
보증이행 청구 시 전세계약서 상의 약정 제7조 '[채무불이행과 손해배상의 예정] 임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.' 를 상대방에게 청구할 수 있을까요?
만약 청구가 가능하다면 몇 년 안에 청구를 해야하나요? 시효가 있는지 궁금합니다.
보증공사 상담원은 채권이 자신들에게 양도가 되는 것이라 법적으로 손해배상을 청구할 수 있는지 확인이 필요하다고 하며 공사에서는 개인 간의 손해배상 청구건은 관여하지 않고 구상권 청구에도 영향은 없을 것이라고 합니다. 맞을까요?
질문이 많고 두서가 없지만 지식인 여러분의 답변 기다리겠습니다.
이만 줄이겠습니다. 감사합니다.
다행히 전세보증보험에 가입하셨으니, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
1. 전세계약서 상 손해배상 청구 가능 여부
네, 가능합니다.
전세계약서 제7조에 따라 집주인의 채무불이행 (전세금 미반환)으로 인해 손해를 입으셨으므로, 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 명시된 대로 계약금을 손해배상 기준으로 삼을 수 있지만, 실제 손해액이 계약금보다 큰 경우 (예: 이사 비용, 임시 거주 비용, 금융 비용 등) 추가적인 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 손해배상 청구 소멸시효
손해배상 청구권은 3년의 소멸시효가 있습니다. 즉, 전세계약 만료일 또는 보증금 반환 마감일로부터 3년 이내에 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다.
3. HUG 보증이행 청구와 손해배상 청구 관계
HUG에 보증이행 청구를 한다고 해서 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 없는 것은 아닙니다. HUG는 임차인에게 보증금을 우선 지급하고, 집주인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수합니다.
HUG 상담원의 말씀처럼 채권이 HUG에 양도되지만, 임차인은 여전히 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. HUG는 개인 간의 손해배상 청구에는 관여하지 않지만, 손해배상 청구가 HUG의 구상권 청구에 영향을 미치는 것은 아닙니다. 즉, HUG에 보증금을 반환받더라도 별도로 집주인에게 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
4. 추가적인 조치
이미 진행 중이시겠지만, 전세계약 만료 후 이사를 가더라도 보증금 반환받을 권리를 유지하기 위해 반드시 임차권 등기를 설정해야 합니다.
집주인에게 보증금 반환 및 손해배상 의사를 명확하게 전달하기 위해 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
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