재개발 조합원입주권을 팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?

Question

재개발이나 재건축 과정에서 받는 조합원입주권을 양도할 때 일반 주택과 다른 과세 방식이 적용된다고 들었는데, 이 차이가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김기범 세무사입니다.

원조합원이 관리처분인가일 이후 입주권 상태에서 해당 입주권을 양도할 때는,

관리처분인가일을 기준으로 관리처분인가일 전 양도차익과 후 양도차익으로 구분하여 계산합니다.

관리처분인가일 이전의 양도차익은 기존 부동산의 양도로 보기때문에 해당 양도차익에 대해서는

장기보유특별공제를 적용할 수 있으나(원래 부동산 취득일~관리처분인가일까지)

관리처분인가일 이후의 양도차익은 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)의 양도로

장기보유특별공제를 적용하지 않기 때문입니다.

(위 답변은 비과세 대상이 아닌 원조합원이 입주권상태에서 양도한 경우를 가정하였습니다)

답변이 도움되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

조합원입주권의 양도 시에는 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 보유기간 산정이나 주택 수 판정이 달라집니다.

먼저, 1세대 1주택 비과세 적용 가능 여부 판단은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 보아야 하며, 입주권 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않았어야 합니다.

또한, 장기보유특별공제 적용 시 입주권 양도차익 전체에 대해 적용하지 않고, 관리처분계획인가 당시의 부동산 가액까지만 공제대상이 됩니다.

제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이영배 세무사입니다.

장기보유특별공제, 양도차익 구할 때 큰 실익이 있습니다.

조합원입주권 양도차익은 크게 두 부분으로 나누어 검토합니다.

종전 부동산분 양도차익: 관리처분계획인가 전 토지·건물분 양도차익에 대해 장기보유특별공제 적용 가능

인가 후 입주권 가치 상승분: 원칙적으로 장기보유특별공제 적용 대상이 아님

Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

관리처분인가전, 관리처분인가후 양도차익을 각각 구하여 다소 복잡한 양도세 계산을 해야하며 구체적인 사실관계에 따라 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.