자녀에서 부모 아파트 증여시 세금 질문

말재주가 없어서 ai로 다듬어 질문드립니다!

제 명의 아파트에서 부모님께서 같이 사셨고, 현재는 저는 다른곳으로 전입신고를 한 상황입니다

이번에 결혼하면서 무주택으로 혼인신고하고자 합니다

형편이 좋지 않아서 명의 이전을 최대한 절세하여 진행하고 싶은데

제 나름에 전략에 대해서 검토 부탁드리며, 더 좋은 방법이 있으면 조언 부탁드립니다!

[부동산 명의 이전 및 절세 전략 검토 의뢰]

1. 대상 물건 및 기본 정보

평가 가액: 2억 2,000만 원 설정 예정 (최근 2억집도 있으며 네이버 기준으로 실거래가는 2억5천)

이전 목적: 본인(자녀)의 결혼 전 주택 처분을 통한 무주택 자격 확보

2. 거래 구조 (부담부 증여 + 채무 상계 + 유상 매매 혼합)

단순 증여가 아닌, 아래 세 가지 항목을 가액에서 제외하여 증여 과세표준을 최소화하고자 합니다.

① 금융 채무 승계 (6,800만 원)

기존 주택담보대출 6,800만 원(금리 2.35%)을 부모님이 승계하는 조건.

단, 저금리 유지를 위해 대출 명의는 자녀로 유지하되, 실질적인 원리금 상환은 부모님이 부담하는 구조(사적 채무 인수)에 대한 리스크 검토 필요.

② 사적 채무 상계 (5,000만 원)

과거 주택 취득 당시 부모님으로부터 5,000만 원을 차용함. (부모님 계좌 인출 기록 존재)

이자 상계 논리: 해당 주택에 부모님이 실거주(전입 완료) 하였으므로, 자녀가 받을 임대료(월세)와 부모님이 받을 대여금 이자를 상계 처리함.

이번 명의 이전 시 해당 원금 5,000만 원을 아파트 가액에서 공제하여 채무를 변제하는 방식.

③ 유상 매매 대금 지급 (2,000만 원)

결혼식 당시 부모님 측 하객의 축의금 2,000만 원을 부모님의 자금으로 간주.

해당 현금을 자녀 계좌로 입금하여 아파트 매수 대금의 일부로 지불 처리.

3. 증여세 계산 시뮬레이션 (안)

아파트 평가액: 22,000만 원

공제 항목 합계: 13,800만 원 (① 6,800만 + ② 5,000만 + ③ 2,000만)

순수 증여 가액: 8,200만 원

증여재산공제: -5,000만 원 (자녀→부모 증여 공제)

최종 과세표준: 3,200만 원 (예상 증여세 약 310만 원 내외)

4. 전문가 자문 요청 사항

가액 적정성: 주변 급매가를 반영한 2.2억 원 설정이 세무상 '저가 양도'나 '부당행위계산부인'에 해당할 위험이 없는지.

채무 상계 인정 여부: 부모님 실거주를 근거로 한 '임대료-이자 상계' 논리가 소명 시 인정 가능한 범위인지, 과거 차용증 보완 시 주의점은 무엇인지.

축의금 자금출처: 부모님 몫의 축의금을 매매 대금으로 활용하는 방식의 실무상 증빙 방법(방명록 등)과 안전성.

대출 명의 유지: 소유권은 이전하되 대출 명의를 자녀로 유지할 경우, 은행의 기한이익상실 가능성과 세무상 '명의신탁' 의심을 피하기 위한 사후 관리 방안.

취득세 및 양도세: 부모님 무주택 기준 취득세율 적용 여부와 자녀의 1세대 1주택 비과세 적용 최종 확인.