신탁물건이고, 임대인이 계약만교일에 보증금을 돌려주지 못한다고 합니다.
저는 2019/12/12에 보증금 2천만원/45만원에 임대차계약을 체결했고, 계약기간은 2020/2/7부터 시작되었습니다. 그후 갱신을 거쳐 현재는 2100만원/75만원에 월세를 살고 있습니다. 현 계약의 만기는 2026/2/6입니다만, 2025/12/29에 임대인으로부터 연락이 오기를, 현 아파트 매수 의사가 있는지를 물어보길래, 연락이 없으셔서 묵시적갱신인 줄 알았다며, 일단 생각해보겠다고 하고 고민해보았으나, 자금사정이 여의치않아 매수의사가 없으니 2월 6일 만기시 나가겠다는 전달하였습니다. 그런데 임대인이 집을 매도로 내놓고 이 물건이 매도가 되지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 입장을 이야기하며, 8월까지 6개월의 말미를 달라고 하였습니다.
저는 다른 월세를 알아봐야해서 부동산을 돌아다니던 중에, 신탁물건은 최우선변제가 안된다는 사실과, 대항력이 없다는 사실을 알게 되었고, 우리 집이 바로 그 케이스에 해당한다는 것을 알고 충격에 빠졌습니다.
우리 물건은 2019년 10월 매수와 동시에, 신탁등기가 되었던 집이었습니다.
2019년 계약 당시 공인중개사는, 이 물건의 보증금이 2천만원이고 소액보증금 최우선변제는 1700만원이니, 혹시나 잘못되어도 300만원어치 월세 안내고 몇달 살고 나오면 그만이라고 저를 안심시켰던 것이 생각났습니다. 옆집 또한 동일 임대인, 동일 부동산 중개로 들어온 케이스라서 저와 동일하게 최우선변제에 해당한다는 이야기를 듣고 안심하고 들어온 것을 확인했습니다. 지금 옆집과 저는 머리를 맞대고 같이 의논하고 있지만, 뾰족한 수가 보이지 않습니다.
저에게 2천만원은 큰돈입니다. 저는 현재 임대인이 재정적으로 어떤 상태인지를 모르기 때문에 굉장히 불안한 상태입니다. 불안한 곳에서 살면서 월세를 계속 납입해야하는지도 의문입니다. 월세를 납입안하는 게 혹시 문제가 되나요!??
차라리 임차권등기명령이나 지급명령 신청을 하고 다른 집을 구해 나가서 사는게 맘편한 일일까요!?
신탁공매는 법원경매와는 또 달라서 경매보다 훨씬 더 빠른 진행이 되면서, 세입자에게 공지도 되지 않는다는 소식을 들었습니다. 이 얘기를 듣고나니,
만기 후 6개월이 지나고나서는 뭐든 이미 늦을 것만 같습니다.
임대인을 상대로 제가 취할 수 있는 최선은 어떤 것일까요? 당장 만기 이후 제가 월세를 지불하지 않으면 어떻게 될까요? 임차권 등기명령은 집주인에게 압박을 주는 효과가 있을까요? 그리고 지급명령 신청은 의미가 있을까요? 지급명령 신청을 하고 인용이 되면 재산을 확인할 수 있다고 하는데요. 재산이 아예 없는 경우도 있을 수 있는지 궁금합니다.
그리고 부동산 공인중개사에게도 책임을 묻고 싶습니다. 이쪽 공제보험에서 구제받을 수 있는 방법도 알고 싶습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
신탁등기된 임대차에서 수탁자 동의 없는 계약은 대항력과 우선변제에 중대한 제한이 있고, 만기 시 보증금 반환이 불확실한 상황에서는 신속한 권리보전 조치가 최우선입니다. 만기 이후 임차권등기명령을 통해 주거 이전의 자유를 확보하고, 동시에 임대인과 중개사 책임을 병행 검토하는 전략이 합리적입니다. 월세의 일방적 미지급은 분쟁을 키울 수 있어 주의가 필요합니다.법리 검토
주택임대차보호법은 신탁관계에서 임대권한의 귀속을 엄격히 봅니다. 수탁자 동의 없는 임대차는 원칙적으로 대항력이 제한되고, 소액보증금 우선변제도 인정되지 않을 수 있습니다. 만기 후 보증금 미반환은 채무불이행에 해당하나, 임차인이 임의로 차임 지급을 중단하면 연체 책임이 문제될 수 있습니다. 신탁공매는 법원경매와 달리 통지 절차가 제한적이어서 선제 대응이 중요합니다.실무적 대응 순서
만기 도래 즉시 임차권등기명령을 신청해 점유 이전과 무관하게 권리를 보전하십시오. 병행하여 내용증명으로 반환 청구를 명확히 하고, 지급명령 또는 민사소송으로 집행권원 확보를 검토합니다. 지급명령 인용만으로 재산이 자동 확인되지는 않으며, 별도의 사실조회와 집행 절차가 필요합니다. 월세는 법률상 공탁 등 안전장치를 검토하지 않는 한 임의 중단은 피하는 것이 바람직합니다.중개사 책임 및 공제 활용
중개사가 신탁 사실과 대항력 제한, 우선변제 불가 위험을 충분히 설명하지 않았다면 공인중개사법상 설명의무 위반이 문제됩니다. 중개사무소의 손해배상책임과 공제 가입 여부를 확인해 공제금 청구를 검토하시고, 동일 중개로 다수 피해가 확인되면 공동 대응도 고려할 수 있습니다.