임대인 개인회생시 임차인이 할수 있는 것
안녕하세요 전세금 약 1억 5천만원을 약 1년째 못돌려받고 있는 임차인 입니다.
임차권등기설정했고, 작년 보증금반환소송도 승소했습니다.
임대인은 법인이고, 건물은 8세대가 있는 다가구주택이고, 건물에 가압류가 약 2억정도 있습니다.
얼마전까지 경매절차 진행중이었으나 임대인이 개인회생 신청하여 경매절차가 중단된 상태입니다.
이 상황에서 임차인인 제가 어떻게 해야하는지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
우선 임대인이 법인이라면 개인회생이 아닌 법인회생절차를 진행하고 있는 것으로 보입니다. 임차권등기를 설정해서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 목적물이 경매되는 경우 선순위 담보권이 없는 임차인의 임차보증금 반환채권은 배당절차에서 전액변제되거나 임대차관계가 매수인에게 승계되어 채무자와의 관계에서 소멸될 것이므로(임차인이 배당절차에 참가하지 않고 대항력을 행사하거나 일부 금액을 변제받지 못하는 경우), 이러한 경우에 대해서는 가용소득 및 재산처분에 의한 변제의 대상에서 제외하고 별제권자와 마찬가지로 취급하게 됩니다.
그러나 위 사안에서는 경매절차가 중지되었다고 하므로 임차인으로서는 일단 대항력을 행사해야 할 것인데, 통상은 채권자가 임차인에 대한 보증금반환채권도 변제계획안에 포함시키는 경우 '새로운 임차인으로부터 받는 임차보증금으로써 기존 임차인에게 보증금반환채권을 변제한다는 등 내용의 변제계획 조항을 기재하게 될 것입니다(즉 다른 일반회생채권과 달리 취급하여 변제방법을 정하게 됩니다). 그런데 채권자가 이를 일반회생채권으로 포함시킨다면 임차인으로서는 회생채권이 확정되기 전에 법원에 의견을 개진해서 '대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인'임을 소명하여 법원으로 하여금 임차인의 보증금반환채권은 위와 같이 별제권에 준하여 처리하도록 하는 것이 좋을 것입니다(그렇게 하지 않으면 임대차보증금반환채권이 다른 일반회생채권처럼 채무조정의 대상이 될 수 있습니다).