공동명의 임대인 중 1명이 개인회생 개시결정 들어갔는데 전세 보증금 회수할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 현재 부부 임대인 공동명의(지분5:5)인 다가구 주택에 전세로 거주하고 있는 임차인입니다.
전세금은 2억이고 계약 기간은 약 5개월 가량 남은 상태입니다. 입주 시 전입신고와 확정일자는 받아 놓았으나 전세금보증보험은 가입하지 않았습니다.
최근에 임대인(아내)의 개인회생 개시결정 문서를 받게 되었는데 선순위 세입자 및 근저당으로 인해 별제권으로 받을 수 있는 금액 0원, 미확정 채권으로 전액 기입된 상태입니다. 따라서 임대인(아내)의 변제 계획안에 따라 보증금의 10%도 회수하지 못하는 상황이라 생각됩니다.
저의 부주의로 보증보험 미가입 및 선순위 세입자, 근저당 등을 확인하지 못하여 피해를 보게 되는 거지만 현재 상황에서 최대한 할 수 있는 조치를 하려고 합니다. 이에 대한 지식이 부족하여 전문가 분의 조언을 구하고 싶습니다.
또한 질문 사항에 대해 답변해주시면 정말 감사하겠습니다.
1. 임대인(아내)의 개인회생 중 임대인(남편)에 대해 재산이 있다면 '공동명의 주택의 보증금'은 불가분채무이기에, 임대인(남편)에게 보증금 반환 소송 및 그 후에 권리를 주장할 수 있을까요?
2. 개인회생 개시결정 문서를 받은 이후, 임대인(남편)에게 계약 만료 시 보증금 반환이 가능하다고 문자로 답변을 받았는데 법적 효력이 있을까요?
3. 저의 현재 상황(임대인(아내)의 개인회생 개시결정)에서 가장 해야 할 조치가 무엇인지 궁금합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
1. 임대인(남편)에게 보증금 반환 청구 가능 여부
네, 가능합니다. 임대인(아내)가 개인회생 절차를 진행하더라도 임대인(남편)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
불가분채무: 공동명의 주택의 보증금 반환 채무는 불가분채무에 해당합니다. 즉, 임차인은 각 임대인에게 채무 전액을 청구할 수 있습니다.
따라서 임대인(아내)가 개인회생으로 보증금을 반환하지 못하더라도, 임대인(남편)에게 보증금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.
임대인(남편)이 보증금 반환을 거부할 경우, 임대인(남편)을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
2. 임대인(남편)의 문자 답변의 법적 효력
임대인(남편)이 계약 만료 시 보증금 반환이 가능하다고 문자로 답변한 것은 법적 효력이 인정될 수 있습니다.
문자 메시지는 임대인(남편)이 보증금 반환 의사를 표시한 증거가 될 수 있습니다.
만약 임대인(남편)이 약속을 어길 경우, 해당 문자 메시지를 증거로 제출하여 소송을 제기할 수 있습니다.
3. 현재 상황에서 가장 해야 할 조치
가장 중요한 것은 임대인(남편)과의 소통과 증거 확보입니다.
임대인(남편)과 직접 만나거나 전화 통화를 통해 보증금 반환에 대한 확답을 받고, 이를 녹취하거나 문자 메시지로 남겨두는 것이 좋습니다.
임대인(남편)에게 내용증명을 발송하여 계약 만료 시 보증금 반환을 요구하고, 임대인(아내)의 개인회생으로 인해 보증금 반환이 어려울 경우 임대인(남편)에게 책임을 묻겠다는 내용을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.
계약 만료가 임박했음에도 보증금 반환에 대한 확신이 없다면, 임차권등기명령을 신청하는 것을 고려해야 합니다. 임차권등기명령은 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전출을 마치지 않고도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.