생활형숙박시설에 원룸 전세 들어가도 될까요?
안녕하세요.
제목과 같이 생숙에 원룸 전세로 들어가려고 합니다.
보증금은 6500인데 몇가지 찾아보니 걱정되는 점이 있어 질문 드립니다!
사전 정보
전입신고 및 확정일자 가능
생숙이기에 전세보증보험 가입 불가
신탁에서 운용, 계약시 집관리 하는 전문 업체에서 대리인이 와서 계약 한다고 합니다.
1.
21년 10월 14일에 정부에서 주거용으로 사용중인 생숙시설의 용도를 오피스텔로 변경하라는 명령과 함께
2년간의 계도 기간 이후 변경 하지 않고 적발시 이행강제금을 매년 부과 한다고 들었습니다. (올해 10.14일까지)
그럼 지금 전세로 들어가게 된다면 10/14이후 적발시 세입자에게는 어떠한 영향이 오게 되나요?
건물주가 강제금을 계속 내는 경우와
오피스텔로 바꿀 경우
건물을 매각 하는 경우
세가지로 생각이 되긴 합니다만..
2.
전입신고 및 확정일자를 할 수 있으니 보증금 보호가 되는 것으로 생각 하는데 가능 할까요?
(근저당권 4.2억+30세대의 선순위 보증금 < 건물가격 일 경우)
인터넷에 찾아보니 생숙시설 확정일자는 효력이 없다는 말고 있어서 걱정입니다..
글이 두서없이 많이 긴 점 양해 부탁 드립니다.
이곳 말고 다른 곳으로 계약하는 것이 최선이나 그럴 수 없는 지역이라 문의 드립니다...!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 우선 생활용숙박시설은 원칙상 단기임대 숙박업을 목적으로 하기 때문에 주택임대차보호법상 보호를 받을수 없지만 실제 주거용 건물로 사용하고 임대차계약서를 작성하고 전입신고와 확장일자를 부여받으면 법 적용이 가능합니다. 확정일자의 경우 주민센터를 가셔서 전입신고와 동시에 부여받으시면 될것으로 보입니다. 그리고 오피스텔로의 변경에 대한 부분은 현 거주 임차인에게 별다른 영향은 없을것으로 생각되어 집니다.
2. 전입신고와 확정일자를 받아도 낙찰가격에 따라 선순위 임대차보증금이 있기 때문에 완전한 보호가 가능할지는 판단하기 어렵습니다. 단순히 시세 대비 근저당과 기본세대 보증금을 합한 금액을 계산하는 것과는 차이가 있을수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
신탁회사에서 운영하는 전세상품은 가급적 피하시는게 좋습니다. 전세 보증보험가입이 안되는건 더더욱 피하시는걸 권해드리고 싶습니다.
23년6월인가부터 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설은 오피스텔로 용도변경하라는 정부의 방침에 따라 용도변경을 해야합니다. 이부분은 계약전 미리 협의가 되어야 차후 브분쟁이 생기지 않습니다. 선순위보증금이 있는 다가구주택 형식의 생활형숙박시설 인듯합니다. 신탁에서 용도변경을 안하고 전입신고를 하지않는 조건으로 계약을 요구할 가능성이
매우높아보이는점 등 제2의 빌라왕 사태의 발생위험이 있습니다.
생활형숙박시설은 숙박시설이기 때문에 원칙적으로는 전입신고고와 확정일자가 불가능하여 주택임대차보호법의 적용대상이 아닙니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
생활형 숙박시설을 임대인 자신이 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주되어 다주택자로 전환이 되게 되며 종합부동산세와 양도세 중과를 적용받게 됩니다.
임대차에 있어서 주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법의 적용이 배제될 수 있습니다. 그러나 임대차계약 당시에 실질적으로 주거용으로 사용하기로 계약하였고, 전입신고하여 확정일자를 받았다면 주택임대차보호법상의 적용을 받을 수 있다라고 사료 됩니다.
세탁 시설이나 취사 등과 같은 주거의 기능을 모두 지니고 있으면서도 호텔과 같이 청소나 조식 등의 서비스를 하는 생활 숙박시설은 주택에 해당되지 않기 때문에 주택법에 적용되지 않고, 건축법과 공중 위생 관리법이 적용됩니다. 2021년 국토부는 건축법 시행령을 개정하여 숙박업 신고가 필요한 시설이라고 명시해 주택용도로 사용할 수 없게 하고, 용도 변경 없이 사용하는 경우 이행강제금을 부과가 됩니다. 아파트처럼 분양 받아서 실거주를 할 수 없도록 규제하였습니다. 2021년 10월 14일 이전 분양공고를 한 경우 2023년 10월 14일까지 사용승인을 받은 경우 주거용 오피스텔로 용도변경이 가능합니다.
참조바랍니다