안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
결론부터 말하면, 아들의 적법한 대리권이 없었다면 원칙적으로 아들 지분에 관한 임대차는 무권대리가 되어 아들에 대하여는 효력이 없고, 임차인은 계약 무효 또는 무효에 준하는 주장을 할 여지가 있습니다. 다만 어머니가 공동명의자이므로 어머니 지분 부분까지 모두 무효가 되는 것은 아니고, 계약서 문구와 임대차 목적물 전체에 대한 처분 구조에 따라 효력 범위가 달라집니다.
중개사 입장에서는 공동명의자 전원의 권리관계와 대리권을 확인할 주의의무가 있습니다. 대법원은 중개업자가 진정한 권리자인지, 대리권이 있는지 조사 확인의무를 다하지 않으면 손해배상책임을 질 수 있고, 반대로 임차인도 위임장 인감증명서 등 확인을 소홀히 했다면 과실상계가 될 수 있다고 봅니다.
질문 사안처럼 현장에서 신분증과 전화통화만 있었고, 아들의 위임장과 인감증명서가 없었다면 중개사 과실이 문제될 가능성은 큽니다. 특히 공동명의 상가를 임대하면서 한 명의 공동소유자 대리권을 서류로 확인하지 않았다면, 임차인이 손해를 입는 경우 중개사와 공제조합 또는 중개사에게 손해배상을 청구하는 구도가 가능합니다.
책임 범위는 보통 임차인이 입은 실제 손해, 즉 지급한 보증금이나 그 반환불능으로 인한 손해를 기준으로 하되, 임차인에게도 등기부, 위임장, 인감증명서 확인을 하지 않은 과실이 있으면 그 비율만큼 감액됩니다. 대법원은 이런 사안에서 중개사 책임을 인정하면서도 피해자 과실상계를 분명히 인정했습니다.
계약 완료 뒤 아들이 서울 직장 사정으로 못 왔다는 이유로 나중에 서면 위임장과 인감증명서를 제출해 보완하는 방식은, 원칙적으로는 그때부터는 권한 문제를 정리하는 효과가 있습니다. 다만 이미 무권대리 상태에서 체결된 계약이 있었다면 사후 서류는 자동으로 소급해 당초 계약을 무효 주장에서 완전히 차단하는 것은 아니고, 최소한 아들이 추인한 것인지, 처음 계약 당시의 권한 흠결을 치유하는 별도 합의인지가 분명해야 합니다.
실무상으로는 계약서에 공동임대인 전원의 기명날인, 위임장, 인감증명서, 신분증 사본, 전화통화 확인만으로는 부족하다는 점을 명확히 남겨두는 것이 안전합니다.