이경우 전세계약금 반환 가능할지 여쭤봅니다
1. 계약 개요
임차인(본인)은 기존 소유자 A와 전세계약을 체결하고 계약금을 지급하였습니다.
전세 잔금일은 2025년 8월 29일이며, 같은 날 A는 새 집주인인 B에게 해당 부동산의 매매 잔금을 지급받고 소유권을 이전할 예정입니다.
잔금일 당일에 새 집주인 B와 임대차계약서를 재작성하는 방식으로 계약이 체결되었습니다.
2. 계약서상 특약사항 원문
다음과 같은 특약사항이 계약서에 명시되어 있습니다 (원문 그대로 인용):
“현 시설물 상태의 임대차계약이며, 등기사항 전부증명서상 대출금은 채권최고액 00원 설정된 상태의 계약이나 잔금 지급 시 전액을 상환하고 말소등기하기로 하며, 계약기간 내 현상태 유지하기로 한다. 임차인이 전세자금 대출 받는데 동의하기로 한다. 보증보험가입에 협조하기로 한다. 잔금지급 시 국세, 지방세, 근저당, 지연 이자 등이 없음을 임대인은 임차인에게 고지하여야 한다. 본 물건을 매매할 시 임대인은 임차인에게 통지하여야 하며, 만일 임차인의 보증금 승계가 어려울 시에는 임차인은 기존 임대인에게 임대차계약을 해제하고 임대보증금 반환을 청구할 수 있다. 본 물건이 매매되어 매도인과 계약으로 잔금지급 시 매도인, 매수인 입회하에 임대차계약서 재작성하기로 한다. 기타 사항은 민법, 부동산 관례에 따른다.”
3. 현재 우려 상황
2025년 6월 27일 정부 발표 부동산 대책에 따라, 소유권 이전 등기 전 전세대출 실행이 원칙적으로 금지되었습니다. (즉, 실소유권이 없는 상태에서의 전세대출 실행은 제한됨)
우리은행에 문의한 결과, 잔금일에 소유권 이전이 완료되지 않은 경우 대출 실행이 어려울 수 있음을 안내받았습니다.
위로 인해 전세 잔금 지급 자체가 불가능해질 우려가 있으며, 이는 계약의 전제 조건이 무너지는 상황으로 판단됩니다.
4. 궁금한 부분은 아래와 같습니다.
계약서에 명시된
“임차인의 보증금 승계가 어려울 시에는 임차인은 기존 임대인에게 임대차계약을 해제하고 임대보증금 반환을 청구할 수 있다.” 라는 특약에 따라, 전세대출 실패(소유권 이전 미완료로 인한 승계 불가 상황)를 계약 해제 사유로 인정받을 수 있을지
이 경우, 계약금 반환을 정당하게 요구할 수 있는지 (위약금 없이 해제 가능 여부)
집주인 또는 중개사가 “대출 실패는 임차인 귀책”이라고 주장하며 계약금 몰수나 해제를 거부할 경우, 법적으로 어떻게 대응해야 하는지 입니다.
참고로 새로운 집주인이 갭투자를 위해 이 집을 구매한 것으로 알고 있어서 등기 후 전세자금 대출 받는 것은 어렵지 않을 까 생각합니다
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
말씀하신 경우는 소유자측 사유로 인해 대출이 어려워지는 경우이고 그 귀책사유는 소유자측에 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 이 경우에는 소송을 통해 계약금의 반환을 요구할 법적 권리가 인정될 수 있을 것으로 예상됩니다.