법률
월셋집 경매진행 도중 이사 (상황은 자세히 내용에 있습니다.)
현재 월셋방 보증 300에 50 해가지구 어머니와 둘이 3년 가까이 살구있습니다.
원래는 이사는 진짜 생각 없이 오래 살려고 했었습니다. 위치도 좋고 시설도 괜찮았으니까요.
작년 말쯤에 갑자기 서류 한장 날라와서 보니까, 살고있는 이 월세 건물이 경매로 넘어갔다는 소식을 들었습니다.
이에 관해서는 잘 모르는터라, 연결해준 부동산 및 주택관리사무소에서도 물어보고 하니
경매가 넘어간 시점부터 월세는 굳이 납부를 안해도 된다고 하더라구요.
배당요구 신청을 하러 갔을때도 법원 관계자분께도 물어보니, 그분도 언제부터 월세 미납하셨는가, 라고 물어보셔서 딱히 상관없는 행동이구나 라고 판단하였습니다. 해서 현재까지 4개월분을 미납중입니다.
더욱이 당시에는 몰랐는데, 배당요구 신청을 하는 과정에서 알게된 사실이
어째서인진 모르지만, 3년전 전입신고는 들어갔는데 확정일자는 누락되어 확정일자 조차도 이번에 받아놓은 상황이라, 배당금 분배과정에서 상당히 밀릴것이라고도 말씀해주셨습니다.
근데 거진 6월부터는 확정으로 집행된다는 얘기를 들었고, 2개월 뒤면 월세미납도 6개월째라 제딴에는 나름 머리굴려서 최대한 손해를 안보는 선에서 나가고자 합니다.
1. 현재 보증금 300만원은 월세를 미납하는 과정을 통해 별도로 모아두고 있습니다., 만약 배당금 분배과정에서 밀려 보증금을 돌려받지 못하는걸 대비하고 있으며, 만약 밀린 월세 달라하면 모은 돈이라도 내려고 하고 있습니다. 괜찮은 행동일까요?
2. 어떤분들은 소액이면 (100~500 상당의 소액 월세 보증금) 무조건 돌려받는다고 하고,
그런거 없다, 확정일자도 늦게 받았으니 못받을 확률이 더 크다. 무조건이란 없다 라고 합니다.
어떤 말이 맞는건가요?
3. 경매 진행 도중 부동산을 통해 이사를 가는것은 괜찮을 걸까요?
(월세미납, 보증금 못받음 등 상황고려)
4. 현재 월세 미납은 4개월로 200만원 상당입니다. 만일 2번이 괜찮다는 가정하에 다음달 안으로 이사를 진행한다고 할 시, 남은 보증금은 못 돌려받을 확률이 크니 5~6월까지 더 있다가 이사를 가는게 맞을까요?
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
상당히 당황스러우셨을텐데, 상세한 질의 글 잘 확인하였습니다.
경매가 개시되었다고 해서 월세를 당연히 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 다만, 특별한 합의가 없다면 미납 차임은 보증금에서 공제될 수 있으므로 보증금 300만 원을 따로 모아 두는 대응 자체는 실익이 없어 보입니다. (즉, 차근차근 공제가 되는 점에서) (「민법」 제618조, 제635조).
우선변제권은 전입신고와 점유로 생기는 대항력, 확정일자로 생기는 우선변제권, 그리고 소액임차인 최우선변제 여부가 각각 달라서, 질문자님 처럼 전입은 오래전에 했으나 확정일자를 뒤늦게 받은 경우에는 소액임차인 최우선변제는 검토될 수 있어도 일반 우선변제는 늦어진 확정일자 기준으로 판단될 가능성이 높습니다(「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의2, 제8조).
다만 소액임차인 보호도 지역별 보증금 기준과 경매개시 시점을 따져야 하므로, 이미 조언을 들으신 소액이면 무조건 돌려받는다거나 확정일자 늦었으니 무조건 못 받는다는 말은 질문자의 상황에서는 다르게 적용될 여지가 있습니다.
결국, 경매 도중 이사 자체는 가능하지만, 이사하면서 주민등록까지 옮기면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있으므로, 보증금 회수 전에는 임차권등기명령 없이 섣불리 전출하는 것은 신중하게 판단하시는 것이 필요합니다. (주택임대차보호법 제3조의3).
실무적으로는 보증금 300만 원이 이미 연체차임 200만 원에 상당 부분 잠식되었고, 2개월만 더 지나면 사실상 반환받을 금액이 거의 없어질 수 있으므로, 추가로 보증금 회수 실익이 크지 않다면 당장 무리해서 이사하기보다 상황을 지켜보는 선택이 오히려 현실적일 수 있다고 보여지기는 합니다. (변호사로서는 이러한 방식이 법적으로 안전하다고 보기는 어렵고 연체가 더 누적될수록 분쟁 가능성은 커질 수 있습니다.)
결론적으로 현 시점에서는 5~6월까지 버틸지 여부를 단순히 월세와 상계 계산만으로 정하기보다, 배당요구 종기, 지역별 소액임차인 기준, 전입·확정일자 현황을 기준으로 임차권등기명령 가능성까지 포함해 점검한 뒤 움직이시는 것이 더 안전하다고 보여집니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
말씀하신 경우 보증금을 돌려받지 못하게 될 가능성이 크기 때문에 월세를 지급하시는 것은 추가적인 손해의 가능성이 있습니다. 이미 4개월치의 월세를 미납하신 상황으로 보이기 때문에 월세 미납을 하시는 것도 더 문제가 되는 것은 아니라고 보이며 보증금을 반환받지 못하게 될 바에는 보증금에서 모두 공제가 될 때까지 거주하시는 것도 고려해 보실 수 있는 선택지입니다.