집주인이 원상복구 하라는데 집주인, 세입자 둘다 증거가 없으면 어떻게 되나요?

Question

저희가 2년전 1년 계약하고 연장 및 집주인 변경 (연장 계약서류 작성 미작성) 되었습니다.

이번에 나가게 되면서 저희가 합의하 일찍 나가게 되어 남은 일수의 월세를 달라해더니 그럼 원상복구 한번 따져볼까요? 이런식으로 말하더니 원상복구 하고 나가라는데 전주인과 들어올때 장판 이미 뜯어져있던거나 못자국 알고있어요 해서 그런지 사진을 안찍어 놨더라고요.

근데 생각해보니까 현재 집주인도 사진이 없어서 저희가 그랬는지 전 세입자가 그랬는지 따질 수가 없을 수 있다는 생각이 들더군요.

이런 경우에는 어떻게 진행되나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  집주인과 세입자 모두 입주 당시 상태에 대한 객관적 증거가 없다면, 원상복구 책임은 집주인이 전부 입증해야 하며 세입자에게 불리하게 바로 인정되지는 않습니다. 통상적인 사용으로 발생하는 마모나 기존 하자는 세입자 부담 대상이 아니고, 집주인이 특정 훼손이 세입자 책임임을 증명하지 못하면 원상복구 요구는 받아들여지기 어렵습니다.

• 원상복구 책임의 법리
  민법과 주택임대차보호법의 해석상 세입자는 고의 또는 과실로 발생시킨 손상만 복구 의무를 부담합니다. 입주 당시 이미 존재하던 장판 들뜸, 못자국 등은 원상복구 범위에서 제외됩니다. 소유자가 변경되었더라도 임대차의 동일성은 유지되므로, 새 집주인 역시 입주 당시 상태에 대한 입증 책임을 집니다.

• 증거 부존재 시 판단 기준
  양측 모두 사진이나 체크리스트가 없다면 법원이나 분쟁조정에서는 생활상 통상 손모인지, 특정 행위로 인한 훼손인지가 기준이 됩니다. 장기간 거주 중 자연 발생 가능한 상태라면 세입자 책임으로 보기 어렵고, 집주인의 추정 주장만으로는 부족합니다. 남은 기간 월세 정산과 원상복구를 맞바꾸는 식의 압박도 정당화되기 어렵습니다.

• 대응 방법과 실무 조치
  퇴거 전 현 상태를 사진과 영상으로 남기고, 기존 하자임을 문자나 메신저로 명확히 남기시기 바랍니다. 원상복구 요구가 지속되면 구체 항목과 근거 제시를 요구하고, 보증금 공제 시에는 반환청구로 다툴 수 있습니다.