경제
오피스텔 전세 승계 건 (잔금일 불일치 문제)
안녕하세요.
주거용 오피스텔 전세계약 만료 및 신규 계약(친구 사이 승계) 진행 과정에서 생긴 일정 공백과 공인중개사의 제안에 의문이 생겨 조언을 구합니다.
[대상 목적물 및 계약 이력]
임대목적물: C 오피스텔 (주거용 사용 중)
기존 임차인 (A) 히스토리:
2020년 최초 전세 계약 후 2026년까지 묵시적 갱신으로 거주.
2026년 4월경 임대인이 월세 인상을 요구하자, A는 재계약을 거절하고 "2026년 6월 26일을 마지막으로 최종 종료하겠다"고 선언함.
다만, 종료일까지 남은 두 달 동안 임시로 월세 10만 원을 더 주기로 임대인과 합의하고 현재 거주 중임.
[신규 임차인 (B) 상황 및 중개사 D의 제안]
신규 임차인 B는 A의 친구로, A의 가구 등 살림살이를 모두 매입하고 해당 오피스텔에 승계 입주하기를 희망함.
공인중개사 D의 제안: 신규 임차인 B는 06월 26일 부로 A와 동거 형태로 생활하며, 입실 및 잔금일을 07월 27일로 제안함.
7월 27일로 제안한 이유: B가 청년 버팀목 전세자금대출을 받아야 하는데, 대출 심사 기간을 고려하면 원래 만기인 6월 26일에는 도저히 잔금을 치를 수 없기 때문임
한 달의 공백기(6/27~7/26)에 대한 중개사 D의 대안:
기존 임차인 A는 공백기(06/27~07/27) 동안의 월세를 임대인에게 지급한다.
기존 임차인 A가 6월 26일에 보증금을 돌려받지 않은 상태에서, '자신의 금전'으로 기존 전세대출을 먼저 상환한다. (A는 한 달 간의 추가 월세 지급과 7월 27일에 보증금을 받는 것에 동의함)
A는 보증금 대항력을 지키기 위해 7월 27일까지 전입신고를 빼지 않고 유지하기로 함.
중개사 D는 위 사항에 대해 임차인 B와의 계약 시 특약 작성이 필요 없다고 주장
근거: A의 전세계약과 B의 전세계약은 '서로 별개의 독립된 계약'이므로, 신규 임차인 B의 전세계약서에 기존 임차인 A의 사정(선상환 방식, 보증금 반환 유예 등)을 굳이 연계해서 작성할 필요가 없다는 논리임.
[질문 사항]
1. "두 계약은 별개"라는 중개사의 논리가 실무 및 법적으로 안전한가요?
A의 퇴거와 B의 입주, 그리고 대출 상환과 보증금 반환이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가는 상황인데, 단지 '계약서가 별개'라는 이유로 이 복잡한 상호 이행 관계를 특약에 명시하지 않아도 되나요?
2. 신규 임차인 B의 버팀목대출 심사 시, A의 전입 유지가 걸림돌이 되지 않나요?
B가 대출을 신청하고 은행에서 심사(세대열람 등)를 진행하는 한 달 동안 기존 임차인 A의 전입이 그대로 남아있을 텐데, 은행에서 "기존 임차인의 전세대출 및 전입이 정리되지 않았다"는 이유로 B의 버팀목대출 승인을 거절하거나 보완 명령을 내리지 않을까요?
3. 기존 임차인 A가 자기 돈으로 대출 선상환 시 리스크가 없나요?
6월 26일 만기 당일, 은행이 임대인에게 보증금 반환 여부를 확인할 때 '임대차 종료 및 전입 유지' 상태임이 인지되면 A에게 금융 규정 위반 등의 문제가 생기지 않는지 궁금합니다. 또한 대출이 꺼져 압박이 사라진 임대인이 7월 27일에 보증금 반환을 미룰 리스크는 없을까요? (이미 월세 인상을 요구했던 임대인이라 걱정이 큽니다.)
4. 대출 심사 기간을 고려했을 때, 가장 안전하게 일정을 조정하는 실무적 대안은 무엇일까요?
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