상가임대차보호법상 환산보증금 초과업체 1년이내 인상하지못한다는 법률이 동일하게 적용되는지 궁굼합니다
안녕하세요상가임대차보호법상 환산보증금 초과업체 1년이내 인상 하지 못 한다는 법률이 동일하게 적용되는지 궁굼합니다
환산보증금 초과업체는 법률로써 어떤 보호를 받는지요?
안녕하세요. 남천우 변호사입니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적 사업 영위를 돕기 위한 목적으로 제정된 특별법이기 때문에 환산보증금액 상관없이 상가임차인은 ①대항력, ②계약갱신요구권, ③권리금 회수 기회의 보호 등의 적용을 받을 수 있습니다.
하지만 환산보증금이 상가건물 임대차보호법에서 정한 지역별 보증금 상한액을 초과하는 경우라면, 임대인과 임차인의 차임 또는 보증금 증감청구권은 「상가건물 임대차보호법 11조」가 아니라 「상가건물 임대차보호법 10조의 2의」 적용을 받게 됩니다. 상가건물 임대차보호법 10조의 2는 상가건물 임대차보호법 11조에서 규정하고 있는 임대인의 차임 또는 보증금 증액청구 한도(연 5%)에 대한 규정이 없습니다. 따라서 환산보증금이 초과하는 상가건물 임대차의 경우 임대료 인상 상한 제한은 없습니다.
그렇다고 임대인이 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물에 관한 조세, 공과금의 변동이나 주변 상가건물의 월세와 보증금의 수준에 맞춰서 올리도록 상가건물임대차보호법(제10조의2)에서 정하고 있기 때문입니다. 또한 상가건물임대차보호법 제20조에 따라 상가건물임대차분쟁조정위원회 심의조정 사항으로, 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 해결할 수 있습니다.
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
기본적으로 상가건물임대차보호법은 일정한 범위의 환산보증금을
초과하지 않는 임대차에 대해서 적용됩니다.
다만, 대항력에 관한 규정, 갱신요구에 관한 규정, 권리금 회수기회에 관한 규정 등은
환산보증금을 초과하는 경우에도 동일하게 적용이 됩니다.
차임 증액에 관한 부분은 여기에 포함되지 않아서
환산보증금을 초과하는 경우는 해당 규정은 적용되지 않습니다.
자세한 사항은 상가건물임대차보호법 제2조 제3항을 확인하시면 됩니다.
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
제2조 1항 단서에 해당함에도 불구하고 적용되는 상가임대차보호법상 차임 증감 청구권은 적용되지 않아 이를 주장하기 어렵습니다.
안녕하세요. 한경태 변호사입니다.
상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
위 11조는 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않습니다.