아파트 매입을 했는데 배란다에서 비가 많이 새는데 어떻게 하죠?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사 입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상기와 같은 경우에는 현재 아파트 구매시 공인중개사 사무소(부동산)에서 계약서을 작성할 때 분명히 '하자담보책임의 소재'를 특약사항에 명시했을 것입니다.

만약 특약에 하자발생시 책임을 진다는것이 명확히 있다면 아래의 민법상의 '매도인 하자담보책임' (임의규정)보다 우선해서 적용되서, 하자보수 및 피해배상을 받을수 있을것입니다.

허나 반대로 특약사항에 '매수인은 매도인에게 '하자담보책임'을 묻지 않는다'라고 조건이 걸려있으면, 매수인 (질문자님)은 하자담보책임을 물을수 없게 됩니다. 즉 우선적으로 계약서에 나오는 특약사항을 먼저보셔야 합니다 . 물론 '민법 제584조 (담보책임면제의 특약)'에 의거 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 특약에 명시해도 책임을 면하지 못합니다.

만약 특약사항등의 협의가 없는 경우에는 '민법제 580조(매도인의 하자담보책임)'는 '매도인의 하자담보책임'을 명시하고 있으며, 이는 매매에 의해서 매수인이 취득하는 권리나 목적물에 하자가 있을때 매도인(전집주인)이 매수인(질문자님)에 대해서 부담하는 책임을 말합니다. 따라서 질문자님은 전집주인한테 상기 배란다쪽에서 비가 새는것에 대한 하자담보책임을 물을수 있습니다.

즉 아래에서 명시하는 일정요건을 충족하면 하자담보책임이 성립됩니다:

• 1. 매매계약이 유효하게 성립해야 한다. 계약이 유효하게 성립하지 못했다면 당연무효이며 법률효과가 발생하지 않는다. ------>현재 정식 부동산 계약을 통해서 매매하신것으로 보이니 만족한다고 봅니다.

• 2. 부동산 계약시점에 하자가 있어야 한다. 여기서 계약시점(판례)은 계약 체결일부터 잔금까지로 본다.

  --->질문자님이 비오는날 물이 새는것도 확인했고 그리고 밑에 사는 할머니도 집주인이 물세는것에 대해서 도배해준다고 언급한것도 이전부터 이미 물이 새는 하자는 있었다는것을 보여주는 증거가 된다고 보이니 이는 부동산 계약시점에 이미 해당 하자는 있었다고 보입니다.

• 3. 매수인이 선의이어야 하며 과실이 없어야 한다. --->이부분에서 는 현재 질문자님이 이미 물이 새는것을 알고 있었기에 계약서를 최종 사인하기 전에 이부분을 해결하고 했었어야 했습니다. 즉 이요건을 만족하지 않아 보입니다. 허나 이부분의 입증은 매도인이 해야되니깐 당시 부동산 한테 하자이야기를 못들었다고 주장하고 이것을 매도인이 증명을 못하면 이부분을 만족해서 하자보수배상을 청구 할수도 있겠습니다.

• 4. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.(민법 제582조) --->만약 아직 그 해당 하자(물이새는것)사실을 안지 6개월 안이면 하자보수배상을 신청할수 있습니다.

따라서 상기요건들중 하나를 만족 못해보이기에(3. 부동산 중개인이 계약전에 물이 샌다고 했고 질문자님은 이미 물이 새는 하자를 알고 매수함), 하자보수청구권은 없을 가능성이 높다고 생각합니다. 그리고 민법상 그런 하자(물이 새는것)가 가격에 반영이 되어 있을것라고 간주됩니다 (물론 만약 계약당일 다시 부동산이 물이 샌다는 이야기를 들은 적인 없다라고 주장하면서 매도인이 이를 증명하라고 요청 후 매도인이 이를 증명하지 못하면 이부분을 만족해서, 하자담보책임 청구권이 발생할수도 있습니다)

또한 계약의 완전 해제에 대해서는 '민법 제 575조 (제한물구너있는 경우와 매도인의 담보책임)'에 의거해서 아파트에서 물새는 하자 때문에 매매 목적을 달성하지 못하는 경우는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할수 있는데, 만약 매수인(질문자님)이 하자(물이샌다는것)에 대해 알고 있었거나 매수인의 과실로 인하여 이를 알지 못한경우에는 매도인에게 책임을 물어 계약해제를 할수는 없을듯 합니다. 현재 질문자님은 물이 새는 하자를 알고 있었기에 계약해제는 힘들것으로 예상됩니다 (물로 이부분도 위에서 언급했듯이 계약당시에 들은적이 없다고 주장하시면서 적용시도를 할수는 있습니다).

결론적으로 상기이유를 바탕으로 보면, 계약서에 특약사항등에 명백히 하자보수에 대한 조항이 들어가 있으면, 상기 하자를 (물인 새는거)알고서 아파트를 매수했더라도 하자보수청구권이 있을것이며, 만약 그런 특약사항이 없을시는 현재 '하자담보책임'조건을 만족하지 않는것으로 보여서, 하자보수청구권이 없을 확율이 높다고 봅니다. 따라서 우선 물이새는것에 대해서 집주인과 다시 잘이야기해서 최대한 하자수리보수를 해달라고 다시 이야기는 해보셔야 할듯 합니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍성호법무팀장입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이것은 민법상 하자담보책임 사건인데요. 조문을 보겠습니다.

민법

제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

할수만 있다면, 갈데만 있다면 계약을 해제하고 싶다고 하셨는데 위 조문으로 볼때 아파트에 주거는 가능하므로 해제는 안되는걸로 보입니다.

그럼 손해배상은 베란다에 물이 세는거는 당연히 손해이므로 수리비를 청구하는게 가능해보입니다. 근데 이게 재판으로 가면 돈과 시간이 많이 걸리는 사건이거든요. 따라서 재판가면 오히려 손해입니다.

따라서 수리견적서 뽑아서 전주인에게 정중하게 잘 말씀드려서 수리비 반이라도 받아내시는 걸 추천드립니다