명도소송/가압류 상황에서의 신규 계약체결

Question

안녕하세요.

공장을 임대하여 운영중에 건물이 경매로 넘어갔고 그 과정에서 이미 계약은 종료된

상황입니다.

임대인에게서 명도소송(월세 미납에 따른 계약 해지 고지와 미납금 반환 요구)

및 거주 중인 아파트 가압류에 관한 법원등기를 각각 받았습니다.

당장 퇴거가 어려운 상황에서 임대인은 미납금을 정산하고 새롭게 임대차 계약을 체결하면 압류를 풀어 주겠다고 압박을 하고 있습니다.

저희가 미납금을 정산하면 임대인에게 아파트 가압류를 해제요청할 수 있는지 궁금하고,

부득이하게 이 임대인과 신규 계약을 체결할 경우,

계약서를 토대로 이후 보증금 반환 소송을 할 수도 있으므로 계약서에 어떤 내용이 꼭 들어가있어야 법적으로 보호받을 수 있을지도 알고 싶습니다.

따뜻한 조언 부탁 드립니다.

고맙습니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  미납금을 정산하더라도 임대인이 자동으로 아파트 가압류를 해제해야 할 법적 의무가 발생하는 것은 아닙니다.
  가압류 해제는 임대인의 별도 의사표시와 법원에 대한 해제 신청이 있어야만 가능합니다.
  신규 임대차 계약을 체결할 경우에는 향후 보증금 반환을 확보하기 위해 계약서에 정산 관계와 가압류 해제, 보증금 보호 조항을 명확히 두는 것이 필수적입니다.

• 미납금 정산과 가압류 해제 관계
  가압류는 채권 보전을 위한 절차로, 채무가 변제되었다는 사정만으로 당연히 효력을 상실하지 않습니다.
  임대인이 가압류 해제를 약속하더라도 실제로 법원에 해제 신청을 하지 않으면 가압류는 존속합니다.
  따라서 미납금 지급과 가압류 해제는 반드시 동시이행 관계로 정리되어야 하며, 단순한 구두 약속에 의존하는 것은 위험합니다.

• 신규 계약 체결 시 필수 기재 사항
  신규 임대차 계약서에는 기존 미납 차임 및 손해금이 전부 정산되었음을 명시해야 합니다.
  기존 명도소송과 관련한 분쟁이 종결되었음을 확인하는 문구를 포함하는 것이 필요합니다.
  보증금 반환 채무가 명확히 존재함을 기재하고, 반환 기한과 반환 방법을 구체화해야 합니다.
  가압류 해제를 계약 체결과 동시에 이행하도록 하는 조항을 두는 것이 중요합니다.

• 향후 분쟁 대비 유의사항
  신규 계약 체결은 종전 채무관계를 덮는 효과를 가질 수 있으므로 문구 하나하나가 중요합니다.
  보증금 반환 소송을 염두에 둔다면 계약서상 임대인의 반환 의무가 명확히 드러나야 합니다.
  가압류 해제가 실제로 이루어졌는지 등기상 확인하기 전까지는 미납금 전액 지급을 유보하는 구조가 바람직합니다.