안녕하세요. 다소건강한선인장님.
결론부터 말씀드리면 말씀하신 조건이라면 목적물 변경 가능성은 꽤 있습니다. 다만 계약하기 전에 우리은행에서 새 아파트를 기준으로 HUG 사전확인을 받는 것이 중요합니다.
현재 청년버팀목 대상주택은 임차보증금 3억원 이하입니다. 따라서 계약서상 보증금이 정확히 3억원이고 월세가 50만원인 보증부월세라면 청년버팀목의 보증금 요건에는 일단 들어옵니다. 다만 HUG는 월세를 완전히 무시하지 않습니다. 보증 심사에서는 월세를 연 6% 전월세전환율로 환산하는데, 월 50만원이면 약 1억원으로 환산돼 총 4억원 수준으로 봅니다. 그래도 HUG 기준인 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하에는 들어옵니다.
현재 2억원을 받고 있는 부분도 중요합니다. 2025년 6월 28일 이후 신규 청년버팀목 한도는 1억5천만원으로 줄었지만, 기존 대출 이용자는 목적물 변경을 포함한 기한연장에서 최초 대출 당시 규정을 적용합니다. 즉 현재 2억원이 종전 규정으로 정상 실행된 계좌라면 목적물을 변경한다고 무조건 1억5천만원으로 줄어드는 것은 아닙니다. HUG가 이 부분을 공식적으로 명확하게 답변했습니다.
아파트에 융자 4억원이 있다는 부분은 숫자만 보면 크게 나쁘지는 않습니다. HUG는 선순위채권이 주택가액의 60% 이하여야 하고, 선순위채권과 임차보증금 합계가 HUG가 인정하는 주택가격의 90% 범위 안에 있어야 합니다. 다만 집주인이 말하는 실제 대출잔액 4억원보다 등기부등본상 근저당 채권최고액이 더 클 수 있으므로 반드시 등기부 을구를 확인해야 합니다. 또한 매매시세 10억원이 그대로 HUG 인정가격이 되는 것도 아닙니다.
현재 무직인 것 자체도 자동 탈락 사유는 아닙니다. 청년버팀목은 현재 재직 여부를 기준으로 근로소득을 확인하고, 이미 퇴직한 회사의 근로소득은 원칙적으로 현재 근로소득으로 산정하지 않습니다. 다만 목적물 변경 시 새 주택에 대한 HUG 보증심사가 다시 들어가기 때문에 최종 보증한도는 우리은행과 HUG 심사를 거쳐야 합니다.
따라서 현재 조건만 놓고 보면 보증금 3억원에 월세 50만원이라는 이유나 현재 무직이라는 이유만으로 목적물 변경이 불가능해 보이지는 않습니다. 오히려 가장 중요한 것은 새 아파트의 HUG 인정가격과 등기부상 정확한 근저당 채권최고액입니다. 계약금을 넣기 전에 우리은행에 주소와 등기부등본을 가져가서 HUG 목적물 변경 가능 여부부터 확인하시는 것이 가장 안전합니다.
저의 답변이 도움이 되셨기를 희망합니다.