아파트 지분보유자인데, 1주택자 양도세 궁금해요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

9억원 이하 1주택자

집을 팔 때 양도세를 낸다는 것은 취득할 때보다 가격이 올라서 이익을 남겼다는 의미다. 

전문용어로 '양도차익이 있다'는 뜻인데, 만약 취득 당시의 가격이 그대로 유지됐거나 오히려 떨어졌다면 양도차익이 전혀 없기 때문에 세금도 발생하지 않는다. 

집을 한 채만 갖고 있어도 웬만하면 양도세를 내지 않는다. 가족이 한 집에서 생활하는 '1세대1주택자'는 몇 가지 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

1세대1주택자가 파는 집 한 채의 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 아무리 많이 올랐어도 양도세를 내지 않는다. 20년 전 1억원에 취득했던 집을 당장 9억원에 판다고 해도 양도세가 없다. 

다만, 2년 이상 보유해야 하고 서울과 인천 등 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 실제로 거주하지 않으면서 단기간에 팔아서 이익을 남긴 경우에는 양도세를 내야 하는 것이다. 

 양도소득세 모의계산 화면(출처: 국세청 홈택스)

9억원 넘는 1주택자

집이 한 채라도 가격이 비싼 경우에는 양도세를 좀 내야한다. 팔 때의 양도가액이 고가주택 기준인 9억원을 넘으면 과세 대상이 된다. 

예를 들어 5년 전 8억원에 취득했던 아파트를 10억원에 팔면 양도세는 얼마일까. 양도가액에서 취득가액을 빼면 2억원의 차익이 생기지만, 1주택자인 경우 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도세를 따로 계산하게 된다. 

양도가액 10억원 중 고가주택 기준 9억원을 넘은 1억원 만큼의 비율, 즉 10%를 반영하면 양도차익은 2000만원으로 산출된다. 

<1주택자 양도차익 계산공식>
양도차익 = (양도가액 - 취득가액) × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액

여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 800만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 950만원으로 떨어진다. 과세표준 950만원에 소득세 최저세율 6%(과세표준 1200만원 이하)를 적용하면 실제 납부할 양도세는 57만원이다. 

2021년 1월부터 장기보유특별공제율이 절반으로 줄어들고, 거주기간에 따라 추가로 공제받을 수 있다는 점도 유의해야 한다. 

5년 보유에 대한 장기보유특별공제율은 2020년 40%에서 2021년 20%로 낮아지며, 5년 거주했다면 추가로 20%를 공제받을 수 있다. 5년간 보유한 집주인이 거주하지 않은 집을 팔면 공제율 20%를 적용하고, 5년간 거주한 집을 팔면 40%를 공제받는 셈이다. 

서울의 다주택자

서울 등 조정대상지역에서 다주택을 보유한 집주인이 집을 팔면 무거운 양도세가 매겨진다. 양도세를 줄여줄 장기보유특별공제도 없고, 세율은 오히려 10~20%포인트씩 추가로 붙는다. 

앞서 계산해봤던 10억원짜리 아파트를 2주택자가 판다면 양도세는 얼마일까. 

취득가액 8억원에 양도가액 10억원으로 양도차익은 2억원이며, 양도소득기본공제 250만원을 빼고 난 과세표준은 1억9750만원이 된다. 

원래 과세표준 3억원 이하 구간의 양도세 기본세율은 38%를 적용하지만, 2주택자는 10%포인트를 추가한 48%를 중과해서 총 7540만원의 양도세를 내야 한다. 

3주택자인 경우에는 기본세율에서 20%포인트를 중과한 58%의 세율을 적용한다. 과세표준은 1억9750만원으로 똑같지만 58% 세율을 적용한 양도세는 9515만원으로 산출된다. 

2021년 6월부터는 조정대상지역의 중과세율이 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트로 오르기 때문에 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다. 

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 세무왕입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

고가주택의경우 1세대1주택자 비과세자는 9억초과분에대하여 과세가됩니다.

양도차익: 11억-4억5천 =6억5천 2/11= 약 1억2천33.3%(지분)= 약 39백

장특공제는 2021 이후 양도시 거주여부에 따라 달라지므로, 정확한 세액계산은 불가능합니다

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동소유한 주택이더라도 해당 주택의 실지거래가액 총액이 9억원을 초과할 경우 고가주택에 해당하기 때문에 해당 주택의 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 대해 과세가 되며, 공동소유이므로 9억원을 초과하는 양도차익 중 자신의 지분비율에 해당하는 부분만큼 과세가 될 것입니다. 정확한 양도세액은 취득가액, 보유기간, 조정대상지역 여부 등에 따라 다르므로 해당 사실관계 모두 명시해주시기 바랍니다.