집주인 보증금 변사 문제로 인한 임차권 등기 신청 시 전입신고 문제

Question

집주인이 계약만료일까지 보증금 변상 능력이 없어, 임차권 등기 신청을 하려고 합니다.

제가 지금 살고 있는 건물은 월세에서 전세로 계약을 새로 진행하고 호수가 변경된 케이스입니다.

2021.02.15 월세 호수 전입신고 날짜

2022.01.04 전세 계약서 작성

2022.01.05 확정일자 발급

2022.02.12 같은 건물 전세 호수 입주

2024.02.12 전세계약 만료일, 묵시적 갱신

2026.02.12 묵시적 갱신 후전세계약 만료일

월세로 거주 시 건물에 전입신고를 해 놓은 상태에서 전세 계약 후 정확히 기억이 안 나지만 주민등록초본 서류 상에선 월세 이사 시 전입신고한 날짜가 제일 마지막으로 뜹니다. 아마 전세로 계약한 호수로 이사 시 전입신고 하지 않은 것으로 판단됩니다.

혹시 임차권 등기 신청 시 전입신고일이 전세 이사 일자보다 빠르면 문제가 될까요?

또한 문자로 계약해지통보를 진행했는데,

예시) 몇호, 세입자입니다 이사나갈 예정이라 미리 말씀 드려요

이렇게만 문자를 작성하여 임대인께 보냈는데 내용이 빈약하여 임차권등기 소명서류로 사용하지 못할 것 같아 임대차계약종료확인서 작성해서 제출할까 하는데 문제 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차권등기 신청 자체에는 전입신고일이 전세 호수 입주일보다 빠르다는 사정만으로 중대한 하자가 되지는 않습니다. 동일 건물 내에서 호수만 변경된 경우라면 실질적 점유 연속성이 인정될 여지가 크고, 임차권등기의 요건인 계약 종료와 보증금 미반환이 핵심입니다. 다만 향후 우선변제권 분쟁 가능성을 줄이기 위해 보완 조치는 권장됩니다.

• 전입신고와 임차권등기 요건 검토
  임차권등기는 보증금 반환을 받지 못한 상태에서 퇴거 전 권리 보전을 위한 절차로, 전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권 판단 요소입니다. 전입신고일이 월세 시점으로 남아 있더라도 같은 건물 내 연속 거주와 전세 계약 체결 및 확정일자 부여가 소명되면 임차권등기 자체가 기각될 사유로 보기는 어렵습니다. 다만 호수 변경에 따른 주소 보정이 명확할수록 안전합니다.

• 계약해지 통보 및 소명자료 구성
  문자 통보 내용이 간략하더라도 임대인에게 계약 종료 의사가 도달했다는 점이 입증되면 효력은 인정될 수 있습니다. 다만 임차권등기 심문에서 다툼을 줄이기 위해 임대차계약종료확인서나 해지 통보서 형태의 보완 서류를 제출하는 것은 적절합니다. 계약 만료일, 보증금 미반환 사실, 퇴거 예정 의사를 명시하면 충분합니다.

• 실무상 보완 조치
  가능하다면 호수 변경에 따른 전입신고 정정을 검토하고, 주민등록초본과 계약서, 확정일자 자료를 함께 제출해 연속 점유를 소명하시기 바랍니다. 임대인과의 문자, 통화 기록은 모두 증빙으로 보관하는 것이 좋습니다. 절차상 안전성을 높이는 방향으로 서류를 정리하는 것이 핵심입니다.