경제
다세대 주택 지분 교환 시 취득세, 양도세 문의
투기과열지구(강남구) 소재
대지 지분 55평,
다세대 주택(총 4개 세대)
공시지가 각각
-6.5억(주택)
-4.1억(주택)
-5.5억(10년장기임대주택)
-5.5억(10년장기임대주택)
현재 아버지와, 아들A, 아들B가
각 층에 대한 지분을 각각 70%, 30%,30% 비율대로 갖고 있습니다.
지분 교환을 통해 층별 소유로 변경하고 싶은데요.
세 명 다 본인명의 아파트가 별도로 1채씩 있는 상황이라 3주택자에 해당됩니다.
이때 취득세 관련 질문이 있습니다.
1) 일반적 매매 형태와 같은 세율을 적용받나요?
2) 일반 주택 매매의 경우, 다주택자의 경우 5월 9일 이후 취득세 12% 적용인데, 그 이전에 정리하게 되면 몇 % 세율을 받게 되나요?
양도세 관련 질문입니다.
1) 단순 재분할은 공유물의 분할로 보고 양도로 보지 않아 양도세 면제인가요?
2) 아니면 일정기준(?)에 따라 양도세가 발생하나요?
그리고 지분 정리 관련 시점 문의 입니다.
1) 주택 가격이 그나마 조금 저렴한 지금 시점에 지분 교환 정리를 하는게 맞을지
2) 아니면 상속 시점에 하는게 좋을지..(상속시 하면 취득, 양도, 상속세 등 세제혜택이 있나요? )
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
다세대 주택의 공유 지분을 층별 단독 소유로 전환하는 과정은 법률적으로 '교환'과 '공유물 분할'의 성격을 동시에 가집니다. 특히 강남구와 같은 투기과열지구 내 다주택자 신분이시기에 취득세 중과와 양도세 발생 여부가 핵심입니다.
질문하신 내용에 대해 실무적인 내용을 정리해 드리겠습니다.
취득세 관련 답변
1) 일반적 매매 형태와 같은 세율을 적용받나요?
지분 교환은 본인의 지분을 넘겨주고 상대방의 지분을 가져오는 유상 거래로 보아 일반 매매와 동일한 취득세율이 적용됩니다. 다만, 전체 가액이 아닌 교환으로 새로 취득하게 되는 지분 가액에 대해서만 취득세를 납부합니다.
2) 5월 9일 이전 정리 시 취득세율
현재(2026년 1월 기준) 정부의 취득세 완화 방침에 따라 조정대상지역 및 투기과열지구 내 다주택자 중과세율이 개편되었습니다.
3주택자 이상: 과거 12%에서 현재는 6% 수준으로 하향 조정된 세율을 적용받습니다(지방교육세 등 별도). 5월 9일이라는 기점은 주로 '양도세 중과 유예' 종료일과 관련이 있으며, 취득세는 취득 당시의 법령을 따릅니다. 현재의 완화된 기조를 활용하는 것이 유리할 수 있습니다.
양도세 관련 답변
1) 단순 재분할 시 양도세 면제 여부
공유물 분할이 양도로 보지 않으려면 '당초 지분 비율대로' 나누어야 합니다.
비과세 대상: 전체 자산 가액 중 본인이 가진 70%(또는 30%)의 권리만큼을 면적으로 정확히 찾아가는 '단순 분할'은 양도로 보지 않습니다.
과세 대상: 현재처럼 층별로 소유권을 정리하면서 당초 지분 가액보다 더 많은 가액을 가져오게 되거나, 시가 차액에 대한 정산이 이루어진다면 그 차액분은 유상 양도로 보아 양도소득세가 부과됩니다.
2) 양도세 발생 기준
지분 교환은 서로의 지분을 '매매'하는 것으로 간주합니다. 각자의 아파트가 있는 3주택자이시므로, 양도세 계산 시 다주택자 중과 유예 기간(2026년 5월 9일까지)을 활용하여 일반 세율(6~45%)을 적용받는 것이 세금 부담을 줄이는 핵심입니다.
지분 정리 시점 제언
1) 현재 시점 정리 (지분 교환)
장점: 가격이 저렴할 때 정산하면 양도차익이 적게 잡혀 양도세 부담이 줄어듭니다. 또한, 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 유예되므로 일반 세율로 정리가 가능합니다.
단점: 교환에 따른 취득세(중과세율 6%)를 즉시 부담해야 합니다.
2) 상속 시점 정리
장점: 상속 시에는 취득세율이 2.8%(상속세율)로 일반 교환보다 저렴하며, 상속공제(기초공제 2억 + 인적공제 등)를 통해 세부담을 낮출 수 있습니다.
단점: 아버님 사후에 아들 간의 지분 정리를 다시 해야 하므로 분쟁의 소지가 있고, 그때의 공시지가가 지금보다 높다면 전체적인 세액은 늘어날 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 지분 교환 시 발생하는 시가 차액에 대한 현금 정산 여부에 따라 증여세 문제가 추가로 발생할 수 있으니, 감정평가를 통해 층별 가액을 정확히 산정하신 후 5월 9일 유예 기간 내에 진행하시는 것이 가장 합리적입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
층별로 공시지가 차이가 큰 만큼, 지분 교환 전 반드시 감정평가를 받아 세무서로부터 '고가/저가 양도'로 의심받지 않도록 준비하십시오.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다세대 주택 지분 교환은 공유물 분할로 간주되어 양도세가 발생하지 않으나 취득세는 각 취득에 대해 부과되며 3주택자 기준으로 중과세율이 적용됩니다.
개인적인 생각으로는 상속시점에는 부동산 가격이 더 오를 듯 하니 지금 지분 교환하는 것이 맞다 생각합니다.
감사합니다.