전세 세입자 갱신시 전세금이 조정해서 계약서 작성시 2년후 또 갱신청구권을 쓸수있나요?

Question

임대인입니다

2년 만기가 다가와서 기존 전세금 1억5천을

1억으로 낮춰달라고 요청했읍니다

(현재 주변 전세 시세가 1억 정도임)

5천을 내어주고 다시 1억으로 금액 수정해서 계약서를 쓴다면 2년후(25년)에 계약 갱신청구권을 세입자가 또 쓸수 있나요?

참고로 2021년 5월에 첫 계약이었고 이번이 갱신청구권 쓸수있는 시기인데 전세금 조정요청하셨읍니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

본건의 질의에 있어서는, 임차인이 갱신청구권을 사용해서 감액계약을 했는지, 갱신청구권을 유보한채 단순 감액재계약으로 계약을 했는지에 따라 해석과 답이 달라집니다.

최근의 역전세 시장에서 수요와 공급의 논리에 의거해서, 감액 재계약을 할 때에 갱신계약인지 그냥 재계약인지는 임대인과 임차인이 헙의하여 계약서에 명기하시면 될 것입니다.

실상은 임차인 우위의 역전세시장에서는 단순 감액 재계약으로 진행되고 있는 실정입니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 계약갱신요구권 1회 사용 후 또 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 이전 계약에 이어지는 계약갱신이 아닌 새로운 계약으로 계약을 체결합니다. 그래서 5%를 초과하여 보증금을 인상할 수도 있습니다.

현재 임차인은 계약갱신요구권 1회를 사용할 수 있고 계약갱신시 보증금 감액도 가능합니다. 감액 시 5%의 적용을 받지만 시세대로 감액도 가능합니다. 전세시세가 1억 정도로 떨어졌다면 전세보증금을 1억으로 정하고 인하분 5천만원을 임차인에게 반환해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 주임법에 따르면 임차인은 계약갱신 청구권을 1회에 한해서만 사용 가능합니다. 이 범위를 초과하는 경우 임대인과 협의를 해서 해결해야 하는 사항입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임대차계약 2년만료후 5%이상의 임대료를 인상하여야 새로운계약으로 보고 2년후 25년에 계약갱신청구권을 사용할수있으나

암대료를 하양하여 재계약하는 경우 현재의 갱신까지이고 2년후 25년에는 계약갱신청구권을 행사할수없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

재계약을 하더라도 갱신청구권을 또 사용은 힘듭니다.

갱신청구권은 1회에 한해서 사용 가능 합니다.