안녕하세요. 안선우 변호사입니다.
말소기준권리는 경매에서 뒤의 권리가 소멸하는지를 판단하는 기준입니다. 저당권과 근저당권, 압류와 가압류, 담보가등기 등의 설정 순서를 대조해야 합니다. 민사집행법 제91조 제2항부터 제4항은 모든 저당권이 매각으로 소멸하고, 저당권이나 압류채권 및 가압류채권에 대항할 수 없는 전세권 등도 소멸한다고 정합니다. 반대로 대항할 수 있는 권리는 원칙적으로 인수되지만, 선순위 전세권도 배당요구를 하면 소멸하므로 예외를 구분해야 합니다.
가등기담보 등에 관한 법률 제15조에 따라 담보가등기권리도 매각으로 소멸합니다. 소유권이전청구권을 보전하는 일반 가등기와 담보가등기를 같은 것으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 말소기준보다 뒤의 등기라는 이유만으로 모든 권리가 없어진다고 단정할 수 없습니다. 민사집행법 제105조에 따른 매각물건명세서에서 매각으로 효력을 잃지 않는 권리와 가처분, 법정지상권 관련 기재를 확인해야 합니다.
주택 임차인은 주택임대차보호법 제3조에 따라 인도와 주민등록을 마친 다음 날의 대항력 발생 시점을 선순위 권리와 비교합니다. 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정합니다. 따라서 계약일이나 확정일자만으로 판단하지 말고 등기사항증명서, 실제 입주와 전입 자료, 배당요구 여부 및 배당액을 함께 대조하여 매수인의 인수 부담을 검토해야 합니다.