동거인 명의 집 전세 대출받아 보증금상환

Question

기존임차인 갱신권 거부, 퇴거 요청(임대인 직접거주 사유)

동거인 전세대출받아 임대인(동거인)과 실거주

전세대출금으로 기존임차인 전세보증금 상환

위 사례가 가능하다면 다른세대 유지위해 대출전 주거지이동할 예정입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임대인이 ‘직접 거주’를 이유로 갱신요구를 거절하고 기존 임차인에게 퇴거를 요청하는 것은 주택임대차보호법상 정당한 사유에 해당합니다. 다만 실제 거주 의사가 진정해야 하며, 단순히 제3자의 대출이나 명목상의 거주로 구성된 경우에는 형식적인 사유로 판단되어 효력이 부정될 수 있습니다. 임대인의 동거인이 전세대출을 받아 임대인과 함께 실거주하는 형태라면 가능은 하나, 실질적으로 임대인 본인이 해당 주택에 거주해야 요건을 충족합니다.

2. 법리 검토
   주택임대차보호법은 임대인이 자신 또는 직계존비속의 실제 거주를 목적으로 하는 경우에 한해 갱신거절을 인정합니다. 따라서 동거인이 단독으로 대출을 받아 거주하더라도, 임대인이 실질적으로 거주하지 않으면 ‘직접 거주 사유’에 해당하지 않습니다. 반면, 임대인이 동거인과 공동 거주하며 그 동거인이 전세대출을 통해 기존 세입자의 보증금을 상환하는 구조라면 법적으로는 직접거주 요건을 충족할 수 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   퇴거 통보 전 반드시 임대차계약 만료 6개월~2개월 전에 ‘직접거주를 사유로 한 갱신거절 통지’를 서면으로 해야 하며, 실제 입주 이후 최소 2년간 실거주가 유지되어야 합니다. 만약 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 재임대하면 임차인은 손해배상청구를 할 수 있습니다. 전세대출 실행 시 금융기관에 실거주 목적임을 명확히 해야 하며, 허위신고 시 대출 회수 위험이 있습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   대출 실행 전 기존 주거지를 타주소로 이전하고, 주민등록과 공과금 명의까지 해당 주택으로 옮겨 실제 거주를 입증하는 것이 중요합니다. 또한 기존 임차인 퇴거 협의 시 계약해지 통보서와 보증금 반환일정을 명시해야 분쟁을 방지할 수 있습니다.