부동산 임대인 입장에선느 사업자 등록하는 것과 안하는 것 어느것이 맞나요?
대충 알고 있기로 부동산 임대 하는 사람들은
거주 목적의 집이 2채 이상 있거나,
공시지가가 10억 이상인 경우에
사업자로 낸다고 들은 것 같은데요.
그런데 지금 살고 있는 곳에는 집 주인이 제주도, 전라도, 수도권 등
다주택으로 알고 있는데 사업자로 따로 안냈던데요. (세무사 운영을 따로 하고 있어서 그런건지..)
임대하는 사람들 입장에서는
공시지가 10억 넘는 주택 1채
또는
다주택일 경우
사업자를 내는 것이 나은지 아니면 내지 않는 것이 나은지 궁금해요?
다주택자는 세금을 피해가기 위해서는 임대사업자 등록을 한다면 많은 혜택이 있습니다
10년정도의 기간동안 팔지도 못하고 전월세를 올린다해도 5%내에서만 올릴수 있고 전세보증보험을 75%까지는 의무적으로 들어줘야 됩니다
나머지 25%는 임차인 부담입니다
이런조건으로 기간을 채우면 나중에 양도소득세를 피해간다면 다주택자는 임대사업을 할려고 합니다
본인이 판단을 해서 결정을 하시면 됩니다
세무사님이시니까 더욱더 잘 아시리라 사료 됩니다.
아래는 임대사업자 등록에 관한 장단점입니다.
● 임대사업자 등록의 장점
1. 양도세 중과 배제
주택 임대사업자로 등록하여 임대를 줄 경우, 집주인이 실 거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과를 하지 않습니다.
2. 양도소득세 장기보유 특별공제
오래 보유하면 할수록 양도세 공제율이 높아집니다.
3. 취득세 면제/감면 혜택
일정조건에 만족하면 취득세가 면제 혹은 감면됩니다.
전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제
전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면 (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)
4. 재산세 면제/감면 혜택
전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만원 이하 = 면제
전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만원 초과 = 85% 감면
전용면적 40㎡초과 ~ 60㎡ 이하 = 75% 감면
전용면적 60㎡초과 ~ 80㎡ 이하 = 50% 감면
5. 종부세 합산 과제 배제
전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과제 배제
수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과제 배제
※ 단, 1주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제
6. 임대소득세 감면
수도권 및 그 외 도시지역: 전용면적 85㎡ 이하 = 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면
비도시지역 전용면적 100㎡ 이하 = 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면
임대사업자 등록이 장점만 있는 건 아닌데요.
단점을 한번 살펴볼까요.
● 임대사업자 등록의 단점
1. 의무임대기간이 길다
임대주택을 하면 의무임대기간이 10년입니다.
그전에 매도하면 그동안 받은 혜택을 다 뱉어내야 하죠.
2. 임대료 상승 제한
임대기간 동안에는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.
3. 정기적인 사업자 현황 신고
임대사업자로 등록하면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 합니다.
4. 건강보험료 부담 증가
주택임대소득이 발생하여 건강보험료 금액이 높아질 수 있습니다.
임대사업자로 등록하면 여러가지 세제 혜택이 있습니다. 그러나 여러가지 조건 제약이 있고 임대주택으로 되면 가장 중요한 재산권행사 (매매 등)에 제약이 걸려서 원하는 시기에 처분을 할 수 없게 됩니다.
즉, 상황에 따라서 그리고 어느 것을 더 중요하게 생각하는 가에 따라서 달라질 수 있으니 정답은 없다고 생각합니다.
그런데 지금 살고 있는 곳에는 집 주인이 제주도, 전라도, 수도권 등
다주택으로 알고 있는데 사업자로 따로 안냈던데요. (세무사 운영을 따로 하고 있어서 그런건지..)
임대하는 사람들 입장에서는
공시지가 10억 넘는 주택 1채
또는
다주택일 경우
사업자를 내는 것이 나은지 아니면 내지 않는 것이 나은지 궁금해요?
== >다주택자인 경우 사업자등록대상이 아니고, 연간 월세 수익이 2,000만원 이상인 경우 세무관리차원에서 사업자등록을 교부받아 관리하시는 것이 적절해 보입니다.