부동산법에 대하여 궁금하여 질문드립니다

Question

부동산에 크게 대여서 질문드리빈다 전세사기로 인하여 다가구 주택을 강제경매 개시를 당했습니다 이러한 경우 국가에서는 도움을 줄수 없다고 하던데 판매될 경우 받을 수 있다고 도와줄수 없다고 합니다 그렇지만 부동산 시세가 이렇게 떨어진 상태에서 다가구 주택을 구매할 사람이 누가 있을까요??

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 경매가 진행이 되면 가격이 계속 떨어지게 되면 토지도 있으므로 사는 사람이 있습니다.

그렇게 낙찰이 되면 낙찰가에서 배당을 받으시던가 아닌 경우 새로운 집주인에게 전세보증금을 받으시면 됩니다.

하지만 낙찰까지 시간이 많이 걸리는것이 단점이긴 합니다.

감사합니다.

Answer 2

부동산에 크게 대여서 질문드리빈다 전세사기로 인하여 다가구 주택을 강제경매 개시를 당했습니다 이러한 경우 국가에서는 도움을 줄수 없다고 하던데 판매될 경우 받을 수 있다고 도와줄수 없다고 합니다 그렇지만 부동산 시세가 이렇게 떨어진 상태에서 다가구 주택을 구매할 사람이 누가 있을까요??

==> 통상 법원 경매는 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 잇점이 있습니다. 따라서 법원 경매물건을 통상 시세보다 저렴하게 낙찰되는 것이 일반적입니다. 다가구 주택인 경우 낙찰가율은 감정가대비 약 60% 정도 수준입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 안타까운 현실은 충분히 이해가 되지만, 냉정하게 부동산 임대차계약은 사인간의 계약입니다. 당사자간 계약관계에 따라 발생되는 손해까지 국가가 책임을 주기는 무리가 있습니다. 쉽게 어떠한 사기를 당했을 때 사기범에 대한 처벌은 형법에 따라 처벌하지만, 개인손해에 대해서는 사기범과 피해자간 처리하는게 일반적입니다. 다만 부동산의 특성상 정부가 일정부분에 대해서는 자원정책등을 운영하고 있고, 이를 통해 피해를 최소화할수 있도록 하고는 있습니다. 개인적 판단으로도 보증금 피해에 대해서 정부가 대신 이를 구상해주는 것은 맞지 않다 생각됩니다, 만약 이러한 정책을 운영하게 되면 보증금 보호가 가능한 만큼 임대인은 시세보다 높은 전세금을 제시하게되고 임차인은 어차피 국가가 이를 보장해준다고 믿기 때문에 아무런 확인없이 계약을 진행할수 있기 때문에 더 큰 사회적 문제를 만들어 낼수 있고 부동산 시장도 건전하게 흘러가지 못하게 됩니다,

그리고 부동산시세가 떨어져도 매수를 하는 사람은 있습니다. 문제는 매수자가 나타나도 시세보다 낮아지면 임대인은 매도대금을 가지고도 전체 세입자에게 보증금 반환을 할수 없고 매수자는 대항력있는 임차인을 인수해야하는 상황이 생기기에 매매가 어려운 것이고 그에 따라 결국은 경매를 통해 낙찰을 받는게 권리관계상 더 깔끔해질수 있고, 세입자 입장에서는 배당으로써 전액을 받지 못하는 경우가 발생할수 밖에 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

경매를 하는 이유는 채무자가 채무를 이행하지 않아 강제로 채권을 회수하기 위해 실행하는 것이라 어느 정도 유찰이 될 순 있어도 임차인의 보증금은 회수할 수 있으리라 생각합니다.

가격만 저렴하다면 경매 시 입찰이 들어옵니다.

너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

경매낙찰가에 따라서 달라지겠습니다만 정확한 권리분석이 글로는 어려움으로 전입신고와 확정일자 유지하셔야 대항력 유지됩니다. 최우선변제에 해당하는지도 확인해보시고 배당신청 준비하셔야 할것같습니다.