계약기간이 종료되지 않았는데, 임차인도 계약 종료 한달 전에 통지를 해야 하는지여부

Question

계약기간이 종료되지 않았는데 묵시적 갱신의 효력여부

질문자: 사무실 임차인 계약기간 : 1년 , 계약종료일 2022년 10월 28일 , 보증금 1700만원, 월 임차료 170만원 상황 : 임차인은 계약 종료일 20일 전에 계약을 연장하지 않겠다고 통지한 상태 임대인 입장 : 묵시적 계약갱신에 따라서 임차인이 계약연장을 하지 않겠다고 통지한 날이 한달 미만이라 기존 계약 갱신이 되었다는 입장. 상가임대차 보호법 제 10조는 임대인이 묵시적 갱신을 하고 싶지 않을경우 1달부터 6개월 전에 임차인에게 통지해야 한다고 하여, 임차인은 해당사항이 아닌것으로 보입니다. 똑같이 임차인도 한달에서 6개월 전에 임차인에게 계약해지를 통지해야 되는 것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 임대차는 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 임대인이 통지하지 않았다면 임대차는 갱신된 것이고, 이때 임차인은 언제든 계약해지 통고가 가능하며, 통고된 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다. 즉 임차인이 별도의 의사표시가 없을 시 묵시적 갱신되며, 임차인이 해지의사 표시하면 그때로부터 3개월 후 계약은 종료됩니다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신청구권을 행사하지 않았고, 임대인 역시 동 기간내 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 된것으로 본다는 규정을 두고 있습니다.

이에 따르면, 임차인이 계약 종료일 20일 전에 계약갱신거절을 한 것은 묵시적 갱신의 효력이 발생한 상황에서 이러한 갱신에 대한 계약해지의 통고를 한 것으로 이의 효과는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

현행법에서는 자동갱신을 막으려면 임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지를 해야 합니다.

임차인은 적어도 2개월 전에는 계약 갱신이나 계약 갱신의사가 없음을 알려서 계약을 종료를 준비하는 것이 필요했었습니다.