집 공동명의일때 경매들어올 경우 질문이요
공동명의일때
공동명의 중 한 사람의 빚에 의해 집에 경매가 들어오게 된다면 어떻게 진행되는건가요?
빚이 없는 사람이랑 무관하게 그냥 집에 대한 경매가 정상적으로 이뤄지는건지, 아니면 빚이 없는 명의의 사람은 집에 대한 소유권을 유지할 수 있는건가요?
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
공동명의 부동산에 대한 경매 진행 절차와 권리관계에 대해 상세히 설명드리겠습니다.
공동소유 부동산의 경매 기본 원칙공동소유 부동산의 경우, 채무자의 지분에 대해서만 경매가 가능합니다. 즉, 채무자가 아닌 공동소유자의 지분은 원칙적으로 경매의 대상이 되지 않습니다. 이는 채무자의 채무로 인해 무관한 제3자의 재산권이 침해되어서는 안 된다는 법리에 근거합니다 (대법원-2011다749321).
지분 경매의 진행 절차채무자의 지분에 대해서만 경매가 진행되며, 이 경우 낙찰자는 채무자의 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 경매 후에도 다른 공동소유자는 자신의 지분에 대한 소유권을 그대로 유지하게 됩니다. 이는 민법상 공유물분할청구권과는 별개의 문제입니다.
낙찰자의 권리와 한계경매를 통해 지분을 취득한 낙찰자는 새로운 공동소유자가 되며, 기존 공동소유자와 동등한 권리를 가지게 됩니다. 다만, 낙찰자는 단독으로 부동산을 사용·수익할 수 없으며, 다른 공동소유자와 협의하에 부동산을 관리해야 합니다.
공유물분할청구권의 행사낙찰자는 민법 제268조에 따라 공유물분할청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 법원은 현물분할이 가능한지, 불가능한 경우 경매를 통한 대금분할이 필요한지를 판단하게 됩니다. 다만, 공유물분할청구는 별도의 소송절차를 통해 진행되어야 합니다.
채무자 아닌 공동소유자의 보호채무자가 아닌 공동소유자는 경매절차에서 자신의 지분에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 또한 경매절차에서 매각물건명세서 등을 통해 자신의 권리관계가 명확히 공시되므로, 낙찰자도 이러한 권리관계를 인식한 상태에서 입찰에 참여하게 됩니다.
실무적 해결 방안다른 공동소유자가 경매절차에 참여하여 해당 지분을 매수하는 방법
경매 전에 채무자와 협의하여 지분을 양수하는 방법
공유물분할청구를 통해 권리관계를 정리하는 방법 등을 고려할 수 있습니다.
공동소유 부동산의 경우, 사전에 공동소유자 간의 권리관계를 명확히 하고, 채무 발생 시의 처리 방안 등을 협의해두는 것이 바람직합니다. 또한 정기적으로 등기부등본을 확인하여 채권자의 압류 등 권리제한 사항을 조기에 파악하는 것이 중요합니다.
이러한 상황에서는 전문가와 상담하여 구체적인 대응방안을 모색하는 것이 바람직하며, 특히 경매절차가 진행되기 전에 적절한 법적 조치를 취하는 것이 권리보호에 유리할 수 있습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
공동 명의일 때 그중 일부 명의자에 대해서 경매가 진행된다면 보통 그 공유 지분에 대한 경매가 진행되는 것이기 때문에 다른 공유 지분권자는 그 지분을 유지할 수 있습니다. 그러나 매각되는 경우에 새로운 공유지분권자 그 부동산을 공유하는 것이기 때문에,
관리나 사용 수익 처분 방법에 대해서 협의가 필요할 것입니다
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
공동명의의 경우 각자가 지분을 가지고 있는 것이며, 그 지분이 경매가 되는 것이기 때문에 채무자가 아닌 다른 공동명의자의 지분은 그대로 유지가 되는 것입니다.