현재 유치권자의 유치권 소송 때문에 공매가 취소되고 수의 계약으로 전환됐는데 은행대출이 먼저고 공사는 나중인데 시점이 중요한가요?

Question

공매로 진행된 건이 낙찰이 되었다가 공사업체가 공사업체의 유치권을 행사하는 바람에 현재는 수의계약으로 바뀌었습니다. 공사대금 때문에 어떻게 될지는 모르겠지만 새로운 수의계약자가 나타나면 집을 비워주어야 하는데 유치권자가 소송을 걸었는데 대출보다 공사가 좀 늦게 한 거 같은데 은행이 먼저 우선권이 있는지 아니면 상관 없이 유치권을 행사할 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  유치권 성립 여부에서는 공사 시점과 대출 시점 모두 중요하지만, 우선순위는 단순한 시기 선후로 결정되지 않습니다. 은행 근저당이 먼저 설정된 경우라 하더라도, 공사업체가 적법하게 점유를 개시하고 공사대금 채권이 변제기 도래 상태라면 유치권 자체는 주장될 수 있습니다. 다만 공매 절차에서 그 효력이 인정되는지는 별도로 다툼의 대상이 됩니다.

• 법리 검토
  유치권은 등기 순위와 무관한 점유 기반 담보권이지만, 경매나 공매에서는 성립 요건과 대항 요건이 엄격히 판단됩니다. 특히 담보권 설정 이후 이루어진 공사라면 채권자 보호와의 충돌 문제가 발생하며, 형식적 점유나 가장 점유로 판단될 경우 유치권은 배척될 가능성이 큽니다.

• 대응 전략
  현재 소송에서는 공사 시점, 점유 개시 시점, 실제 점유의 계속성과 배타성을 중심으로 다투는 것이 핵심입니다. 금융기관 근저당 설정 이후 공사라는 점은 유치권 부인의 중요한 논거가 될 수 있으므로 이를 중심으로 자료를 정리해야 합니다. 수의계약 전환 이후에도 유치권 존부 판단은 계속 영향을 미칩니다.

• 추가 유의사항
  유치권이 부정될 경우 인도 의무는 매수인에게 이전되며, 반대로 인정될 경우 명도 지연 위험이 큽니다. 계약 전 소송 진행 경과와 판결 가능성을 반드시 검토해야 합니다.