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탈퇴한 사용자
탈퇴한 사용자

1가구1주택자인데 상가건물 상속시 감면혜택이 있는지요?

저는 인천에 거주하는 50대 남자입니다.

다름 아니라 금년(2023년) 7월 말 아버지께서 사망하심에 따라 1가구 1주택 동일세대원으로 출생시부터 쭉 같이 살던 아들인 제가 단독 상속을 받아 이번에 취득세 납부를 하고 현재 상속등기를 진행중입니다. ( 즉, 1가구1주택 동일세대로 55년간 아버지와 한집에서 한 세대로 쭉 살았습니다.) 애초에 1가구1주택 동거 장기봉양자로 되어 상속시 기본공제 5억에 동거봉양자 6억추가 공제를 합해 12억원의 공제금액을 적용받을 것으로 생각하고 있어서 크게 걱정하지 않았습니다. 아울러, 이 주택을 양도시에도 1가구1주택 장기보유자인지라, 전혀 양도세를 낼 이유가 없을 것으로 생각하고 있었습니다. (현 시가 약10억 전후)

한데, 제 집 건축물 대장상 건축물현황란의 용도표기가 잘 못 기재가 되어있어 과세 및 각종 세액 납부시 불이익을 심하게 받고 있고, 앞으로도 그 혜택이 거의 없을 것 같아 답답한 심정에 지푸라기다도 잡는 심정으로 여기에 문의를 해 봅니다.

제 부친이 80년대 인천에 땅을 구입해 1층 단층집 주택을 짖고 사시다가, 1990.7.24일 기존 단층주택(89.25 평방미터)을 그대로 보존한 채 측면 모서리 길가쪽 자투리터(36.0 평방미터)의 자그마한 독립 상가를 덧대어 1층을 증축(125.25 평방미터)을 하셨습니다. 아울러 지하에는 보일러를 위한 시설 공간(13.92)을 만드셨고 윗층 108.16평방미터의 주택공간을 증축을 하셨습니다. 건축물 등본이나 건축물대장등 문서에 익숙치 않으신 아버지께서 증축 당시, 건축업자에게 건축대장을 위임해 일괄 처리토록 하신 것으로 알고 있습니다. (현재 건축대장에 근린생활시설 2층집으로 기재되어있습니다.)

한데, 세월이 흘러 아버지 돌아가신 후 상속준비를 위해, 취득 및 등기, 상속세 납부를 위해 건축물 대장을 떼고 보니, 황망하게도 건축물현황 용도란의 기재내용이 1층 전체는 소매점, 2층은 사무공간, 주택으로 되어 있는 것을 확인하였습니다.

틀림없이 길가 쪽 33.6평방미터의 협소한 세탁소 상가를 제외하고는 완전히 단독주택으로 지난 40수년간 아버지,어머니를 비롯해 누이들 포함 조카까지 (당시 집안 사정으로 누이들과 조카들까지 대가족이 살아야 했던 시기였습니다. 하여 주거 공간이 절대적으로 필요해 증축을 한 것입니다.) 함께 거주하는 그야말로 완벽한 단독주택으로 지금껏 지내왔는데, 층별 건물 용도가 상업공간으로 분류되어 제가 상속 처리하는 과정에 '1가구1주택 장기동거봉양자'로서의 세액 혜택을 거의 받을 수 없다는 것을 알게되었습니다. 즉, 상업면적이 주택면적을 뛰어넘어 각종 과세절차시 주택이 아닌 상가로 평가되는 상황인 것입니다.

그래서 그렇다면, 제가 구청에 이 잘못 표기된 '용도'란의 표기를 바로 잡아 제가 더이상 불이익을 받지 않도록 할 수는 없겠는지요? 혹, 이런 과정을 거친다면 상속등기이후에 건축물대장의 용도란을 변경하였다는 이유로 불이익을 받지는 않을지 모르겠습니다.

건축물 대장을 보면, 뒷 페이지 상세란에 지층대피소 13.92 1층 소매점 36.0 2층 사무실 18.22 주택 89.44라고 되어 있습니다. 즉, 건축업자가 기존 1층 주택 건물은 그대로 유지한 채 추가로 소매점 36.0을 증축하였고 건축대장에 1층을 '소매점 및 주택'으로 구분기입해야 함에도 단순히 이를 합쳐 '소매점'으로 단순 기입한 것으로 보이며, 2층 공간은 당시 저희가 누이 가족을 위해 현관을 분리해 달라고 하였더니 이를 '사무공간'으로 게시해 건축대장을 만든 것으로 추정됩니다.

건축대장상 상업지 면적이 과반을 차지하는 말도 안되는 상황인지라, 향후 과세시 주택으로 인정받지 못하고 상업건물로 인정되 모든 과세혜택이 사라질 처지입니다. 수십년간 작은 상가를 낀 완벽한 단독주택에서 강아지, 고양이, 가축도 키우고 화단도 꾸미며 그야말로, 1,2층 모두 단독주택으로 대가족이 함께 살아오던 집인데, 황망하게 상업건물로 되어 있어 피해를 보고 있습니다. 부디, 이를 해결 할 방법을 알려 주시면 감사하겠습니다.

*아울러 등기부등본도 아버지께서 당시 1층 단층집 등본 그대로 갱신이 안되있는 상태로 기재되어있습니다. 그만큼 문서에 어두우신 분이셨습니다. (이것도 등기소에 건축물표기변경등기를 다시 해야겠지요.) 바로 이 단층건물을 외관이나 내부 조금도 변경없이 그대로 작은 상가 1채만 덧붙인 상태인데, 이 2층짜리 단독주택이 서류상 완전한 상가로 표기되어 있는 어의없는 상황입니다.)

만일, 위에 언급한대로 상속등기후 구청을 통해 '건축물대장'의 잘못 표기된 '용도'란의 내용을 '소매점, 사무실'에서 '주택'으로 변경하는 것이 소용이 없다면, (혹은 불가하다면), 과세당국에 저희 집 사진을 첨부해 실제 상가는 36.6평방미터의 매우 작은 구멍가게 하나만 존재하는 실질적 주택인 상가주택임을 어필하면, 구제방법을 찾을 수는 있는지 궁금합니다. 실사를 나와도 무방하고 측량을 다시 해도 무방한 틀림없이 사람이 먹고, 자고 수십년간 살아온 그냥 주택입니다. 그어떤 상업적 용도로 쓰인 구조적 변경은 절대 없슴을 한 눈에 알아 보실 수 있는 노후주택입니다. 1층은 누수로 벽이 다 들뜨고 말리고 있는 노후 주택 그대로의 모습입니다.

최근 실직 상태인 상태에서 갑작스런 부친의 사망과 상속이란 절차를 겪으며 심각한 경제적 어려움을 겪고 있습니다. 여기에 덧붙여 의도치않게 서류상의 어의없는 기재사실에 서류처리 하면서 스트레스로 밤잠을 설치고 있습니다. 실낱같은 희망을 가지고 여기에 도움의 글 올려봅니다. 쓰고보니 어의없게도 장황한 글이 되어 죄송스럽군요.

두서없는 글 죄송합니다. 여러분의 건강과 행복을 기원하겠습니다.

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    2개의 답변이 있어요!
    • 문용현 세무사
      문용현 세무사
      세무회계문

      안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

      건물의 장부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용했다는 것을 명백히 입증할 수 있다면 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있을 것으로 보여집니다. 동거주택 상속공제의 주택은 소득세법을 따르고 있고, 소득세법에서 주택이라 함은 실제 주거용으로 사용하고 있는 건물을 의미합니다. 취득세나 재산세, 종부세 등과는 다소 결이 다릅니다.

    • 안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

      실질과세원칙에 따라 해당 건물이 사실상 주거용으로 사용된다면 주택으로 보아 상속세, 양도세 등을 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

      다만 이는 구체적인 사실관계를 토대로 판단할 부분이기에 질문 내용만으로는 확답하기 어렵습니다.

      비과세, 공제등 세액 변동이 매우 클 것으로 판단되니 가까운 세무사 사무실에서 개별상담받으시는 것을 권장드립니다.


      답변이 도움되었길 바랍니다.


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