임대사업자 등록요건과 미등록시 세금은 어떻게 되나요?
저는 강동구에 거주중인 자가소유 아파트 1채를 소유하고, 2013,2014년 분양받은 도시형주택(원룸) 2개로 임대사업을 하고 있던 중 2020년 7.10조치로 구청에서 임대사업자가 임의로 모두 말소되었습니다ㆍ 임대사업자를 다시 등록하려고 구청에 구비서류를 문의했더니 도시형주택의 층수가 5층 이상이면 평수와 관계없이 사업자가 불가능하다는 답변이었습니다ㆍ
1. 2013년 당시에는 정부에서 합법적으로 전세대란을 막기위해 틈새시장인 초소형 도시형주택을 짓게하여 국민들에게 임대사업을 권장하였는데 정권이 바뀌고 어느날 갑자기 법이 바뀌었다고 임의로 임대사업자등록을 말소하고 졸지에 다주택자로 만들어 다주택자라는 죄인아닌 죄인을 만들어 종부세대상이 되게하고
2. 강동구청 임대사업자등록이 말소되었으면 강동세무서에서도 사업자등록번호가 말소가 되어야하는데 세무서에는 등록번호가 살아있으며 문의한 결과 건물이 있으면 사업자번호를 말소할 수 없다고 합니다ㆍ 종부세문제로 세무서에 전화하여 상담을 요청하니 126 국세청에 전화를 하라고 해서 며칠동안 전화기만 붙들고 전화 통화를 시도하였으나 '문의전화가 많아 연결이 어렵다'는 멘트만 들리다 계속 끊겼습니다ㆍ
3. 이렇게 될때 저는 임대사업자로 등록은 되지않으면서 임대소득에 대한 세금도 납부하고, 다주택자로 종부세도 납부해야 하는지요? 참고로 은행대출을 받아 분양을 받았으므로 임대소득은 전액 대출원리금으로 모두 나갑니다ㆍ 제가 물게될 세금이 건물을 삼키고도 모자랄것 같은데 어떻게 해야 좋을까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대사업자 등록요건
현행 임대주택법 에서는 임대하고자하는 주택을 5호이상 구입후 이전등기가 완료되어야 임대사업자로의 등록이 가능하지만 지난해 12월 입법예고된 임대주택법 개정령에 의하면 매입계약서 만으로도 임대사업자로의 등록이 가능하고 정부에서는 금명간 동 개정령이 개정 공포되리라고 합니다. 따라서 등기 또는 매입계약서 문제는 임대법시해령 개정시에 변경될것 이지만 또다른 변경사항은 없는지 질의합니다.
나. 매입할 임대주택의 매입시기와 5호 이상 각 주택간의 지역제한이 있는지 여부.
신문지상에 의하면 내무부 지침 기준을 정하여 5호 이상의 주택을
1) 구입하는 시기를
① 같은날 동시구입 또는 ② 2개월이내의 기간동안에 구입하여야 하는지
2) 5호이상의 위치가
① 동일 행정구역의 동일지번(이 경우는 아파트등 공동주택만 가능할 것임) 또는 ② 동일단지 이여야만 하는지(예를 들면 ○○단지가 1단지부터 9단지까지 있는데 ○○단지면 되는지 아니면 ○○1단지나 2단지등 동일단지 안에서만 5세대를 구입하여야 하는지 ○○시에 2세대 ○○시에 3세대를 합하여 5세대를 구입하면 안되는지 여부)
위 1)항이나 2)항의 어느 경우도 임대주택법이나 세법상, 또는 지방재정법에는 규제조항이 없는 것으로 알고 있는데 어느 근거에서 규제를 두고 있는지와
3) 이러한 구입시기와 위치의 제한이 지방세인 취득세 등록세의 감면여부에만 해당하는지 국세인 양도소득세 감면에도 해당되는지 아니면 임대사업자의 등록조차도 불가능한 것인지를 질의합니다.
다. 국세에 관한 사항
1) 임대사업에 대한 소득세
① 우선 전세로 임대하는경우에 전세금(일부는임대 보증금으로 받고 일부는 월 임대료로 임대한경우의 임대보증금 도 포함됨)에 대하여는 소득세법 제25조에 의거 사업소세가 부과되지 않는것이 사실인지 여부.
② 월임대료의 경우 사업소세부과 기준과 세율, 납부시기는 어떻게 되며, 금융소득이나 근로소득 또는 기타 다른소득이 있는경우에 종합소득세의 과세대상이 되는지 임대사업소득세만 분리과세 하는지 여부.
2) 양도소득세
임대사업자가 5호이상의 주택을 모두 5년이상 임대후 매각하는 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 모두 양도소득세를 100%감면한다고 하는데 사실여부와 5호의 주택을 5년후 일시에 매각 할 수는 없고 분리해서 매각할 경우 나중에 매각할때는 임대사업자의 자격이 없어지게 되는데 이 경우 종전의 임대사업자로서의 요건만으로 5호의 주택이 모두 양도소득세의 100%감면대상이 되는지 여부.
① 1986년이후 기존주택은 10년, 1995년이후 미분양주택은 5년이라고 하는데 그 구분이 맞는것인지 주택의 위치가 예를들어 ○○시에 2세대, ○○시에 3세대 이어도 관계없는지 여부.
② 임대기간 산정에 있어 임차인의 변경으로 03개월 이내의 공백은 조감법 시행규칙 제32조에 의하면 계속되는 임대기간으로 인정토록되어 있는데 다른 요건으로 필요한것은 없는지 여부.
③ 임대사업자로 구청에 등록후 5년간 주택을 임대한후 양도소득세를 감면 받으려면 임대사업개시 또는 주택의 구입시부터 국세청 또는 어는관할 세무서에 어떠한 신고를 필하여야 하는지 그 신고 시기와 절차 여부.
○ 구청에 등록하는 임대사업자의 등록과는 별도로 일반영업하는 경우와 같이 사업자등록번호를 부여 받아야 하는지 여부.
○ 받아야 한다면 임대사업자의 거주지관할 세무서인지 임대하는 주택이 있는 물건지의 각 세무서에 신고하여 부과하여 부과 받아야 하는지 그 시기는 언제인지 여부.
○ 임대사업을개시 하고 5년후에 양도소득세를 감면받기 위하여는 임대사업이 계속되는 동안에 세무서에는 어떤 절차를 취해야 하는지(별도의 임대사업신고 또는 변경신고포함)
과태료 관련
주택임대사업자는 임대차계약을 체결하는 하거나 변경하면 3개월 이내 주택 소재지 관할지자체에 신고를 해야 합니다. 또한 표준임대차계약을 사용하지 않는 경우에도 위반횟수에 따라 500만 원부터 1,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 지방자치단체에 대한 임대사업자 등록과 세무서 임대사업자는 구분하셔야 하는 것이고, 전자는 선택가능하시지만 후자는 의무사항입니다. 해당 사실 부분은 세무/회계와는 무관한 내용이지만 아래 기사에 따르면 개정 예정이라고 합니다.
