안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 가족 간의 주거 편의를 위한 계획에 고민이 많으셨을 것으로 생각됩니다.
질문 1) 전세 등 계약 없이 생활 가능한지 여부
법적으로는 가능하나, 전입신고와 확정일자 확보가 어려워 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 어렵습니다. 추후 의뢰인이나 딸 가족 중 한쪽 집에서 예상치 못한 압류 등 채권 문제가 발생할 경우, 주거권이 침해될 위험이 매우 큽니다. 따라서 서면 계약을 체결하고 임대차 신고를 하시는 것을 권장합니다.
질문 2) 서로 전세 계약을 맺는 경우 시세 반영 방법
특수관계인 간의 거래이므로 세법상 시가의 5% 혹은 3억 원 중 적은 금액 범위 내의 보증금 차액은 무상으로 보아도 증여세 문제가 발생하지 않을 가능성이 큽니다. 다만, 세무 당국으로부터 저가 임대 등 부당행위계산부인 규정 적용을 피하기 위해서는 주변 전세 시세의 70% 이상 수준으로 계약하는 것이 안전할 것으로 보입니다.
대응책 수립
1. 정식 임대차 계약 체결: 보증금을 실제 지급하고 임대차 계약서를 작성하여 주거권을 보호합니다. 2. 세무사 상담: 증여세 이슈 방지를 위해 시세의 70% 선에서 계약 금액을 확정하고 증빙을 남깁니다. 3. 공증 또는 합의서 작성: 3년 후 원상복구에 대한 특약을 공증받아 분쟁을 사전에 예방합니다.
감사합니다.