계약서 작성시 임대인이 일반인/사업자 경우 차이는??
전 임대인이며, 이전에 임대료 연체가 되어 소송진행 후 채권추심업체에 의뢰한 적이 있었습니다. 그 업체에서 임대인이 사업자인 경우 상거래법으로 판결문 없이 채권추심 진행이 가능하다고 하여 그 이후 계약서 임대인란에 사업자정보(주거용•비주거용임대업자)를 기입하야 작성하였습니다.
다만, 보유 건물이 상가주택이라 이때 상가에만 적용이 되는지 주택부분에도 상거래법 적용이 되어 판결문 없이 채권추심이 되는지 궁금합니다. 또한 채권의 소멸시효 기간의 차이가 있다면 임대인을 일반/사업자로 상가/주택에 따라 선택해야할지 조언을 구하고자 합니다.
계약시 연체에 대한 이율은 최대 얼마까지 적용 가능한가와 연체를 줄일만한 특약 문구가 있을런지 고견를 구합니다.
고맙습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대인이 사업자로 기재되었다고 해서 모든 임대차 채권이 상거래 채권으로 취급되지는 않습니다. 상가 임대차는 사업자 간 거래로 상행위성이 인정될 여지가 있으나, 주택 부분은 원칙적으로 주거 제공을 목적으로 하는 민사 임대차로 보아 상거래법 적용 대상이 되기 어렵습니다. 따라서 판결문 없이 곧바로 채권추심이 가능한 범위는 상가 부분에 한정될 가능성이 높습니다.법리 검토
상법은 영업으로 하는 거래에서 발생한 채권에 상행위성을 인정합니다. 임대인이 사업자로 등록되어 있고 상가를 임대하는 경우, 임대료 채권은 상사채권으로 평가될 수 있습니다. 반면 주택 임대차는 임차인의 주거 안정 보호가 강하게 작용하여, 임대인이 사업자라 하더라도 상사채권으로 보지 않는 것이 일반적입니다. 채권추심업체의 설명은 상가 임대차를 전제로 한 해석일 가능성이 큽니다.소멸시효 및 계약 구조
상사채권은 민사채권보다 단기 소멸시효가 적용되는 구조입니다. 주택 임대차 채권은 민법상 일반 채권으로 보아 장기 시효가 적용됩니다. 따라서 상가와 주택이 혼재된 건물에서는 계약을 분리하고, 임대 목적과 임차인 성격에 따라 임대인 지위와 계약서를 구분하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.연체이율 및 특약
연체이율은 이자제한법이 정한 상한을 초과할 수 없으며, 상가·주택을 불문하고 동일하게 적용됩니다. 연체 방지를 위해서는 기한의 이익 상실, 연체 시 즉시 해지 및 명도 청구, 보증금에서의 우선 충당 특약을 두는 것이 실무상 효과적입니다. 다만 주택임대차에서는 강행규정에 저촉되지 않도록 문구를 신중히 설계해야 합니다.