전세 거주중 강제경매개시결정이 되었습니다.
안녕하세요.
12월18일에 카카오뱅크를 통해 등기사항 변경 알림이 와서 확인해보니 '강제경매개시결정' 이라고 표시되어 있었습니다.
현재 12월20일에 등기 확인해보니 "12월17일 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정" 이라고 표시되어 있습니다.
집주인에게 18일에 바로 전화했었는데 "나도 확인중이다, 등기 때봤는데 아직 게시되기 전이라 정보가 안보여서 무엇 때문인지 알 수 없다. 거주하고 있는 건물은 절대 경매로 넘기지 않을 것이다" 라고 했습니다. (통화녹음 有)
21년10월1일 최초 입주, 21년9월7일 확정일자 부여
카카오 전세대출 1억원, 개인 자금 5천만원으로 총 1.5억으로 거주중 입니다.
23년10월1일 이전에 퇴실 통보를 하였지만 세입자가 구해지지 않는다는 명목으로 계속 미루어졌습니다. (대신 대출금에 대한 이자 받았음)
그러다 24년10월1일 재계약을 해서 현재 "26년10월01일에 만기"입니다. (재계약시 집주인과 서로 새로운 임대차 계약서에 날인하였습니다.)
재계약 조건 : 1억 대출금에 대한 이자를 계약 만기시까지 지급 (이 내용은 구두로 협의)
보증보험은 들고있지 않습니다.
다음은 토지 등기사항전부에 게시돼있는 근저당내용입니다.
1. 근저당권설정 : 2019년9월27일 / 채권최고액 10억8천 (빨간선으로 그어져있음) / 공동담보 토지 [건물주소]의 담보물에 추가 (빨간선으로 그어져있음)
1-1. 1번근저당권공도담보소멸 / 건물 [건물주소] 멸실 2019년9월25일 부기
1-2. 1번근저당권담보추가 : 공동담보 / 건물 [건물주소] 2019년9월27일 부기
1-3. 1번근저당권변경 : 2020년3월30일 / 채권최고액 6억4천8백
제가 취할 수 있는 것들은 무엇이 있나요?
또 앞으로 진행은 어떤식으로 되나요?
상세하게 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
강제경매개시결정이 등기되었다면 임차인은 즉시 권리보전 조치를 병행해야 합니다. 대항력과 확정일자를 이미 갖춘 상태라면 경매절차에서 우선변제 또는 배당을 통해 보증금 회수 가능성을 확보할 수 있으나, 재계약 시점과 선순위 담보관계에 따라 위험이 달라지므로 지체 없는 절차 대응이 필요합니다.임차권의 지위와 위험요소
최초 입주와 확정일자로 대항력은 성립하였으나, 재계약이 선순위 담보권 설정 이후라면 재계약분은 보호 범위가 제한될 수 있습니다. 특히 구두 합의는 입증력이 약하므로 서면화되지 않은 조건은 경매에서 인정받기 어렵습니다. 보증보험 미가입은 추가 위험 요소입니다.즉시 취할 조치
우선 임차권등기명령을 신청해 점유 이전 위험을 차단하고, 경매사건번호 확인 후 배당요구 종기 내 배당요구를 반드시 하셔야 합니다. 동시에 임대인에 대한 보증금 반환 청구 준비를 병행하고, 통화 녹취 등 기망 정황은 별도 책임 추궁의 자료로 보전하십시오.향후 절차 전망과 전략
경매는 감정, 매각기일, 배당의 순으로 진행됩니다. 배당 결과가 부족할 가능성에 대비해 임대인 책임 추궁, 추가 담보물 여부 확인, 전세대출 금융기관과의 협의도 필요합니다. 절차 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.