상호명의신탁(구분소유적 공유) 관련 질문입니다
상호명의신탁(구분소유적 공유)
법정지상권의 성립여부
1) 갑이 구분소유하는 땅에 갑이 건물 신축하였다가 토지만 처분: 법정지상권 O
2) 갑이 구분소유하는 땅에 을이 건물 신축하였다가 토지만 처분: 법정지상권 X
질문) 법정지상권에 대한 부분이 아직도 이해가 잘 가지 않습니다ㅜ 개념을 자세하게 설명부탁드립니다.
그리고 1)과 2)에서 법정지상권 유무의 차이에 대해서도 쉽고도 자세한 설명 부탁드립니다 🙏
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
구분소유적공유관계는 공유이기는 하지만 건물이나 토지에 자신의 지분에 대한 몫이 나누어져 있어 배타적인 독립성을 가지고 있으므로 사용이나 처분하는데 있어서 타인의 동의가 필요 없습니다.
완벽하게 독립성을 가져서 문제의 소지가 없다는 전제하에, 법정지상권 부분에 대한 아래의 설명 참조하시기 바랍니다.
법정지상권은 우리나라가 토지와 건물에 대해 각각 소유권을 인정하기에 필요한 법률입니다.
서양같이 토지와 건물을 한덩어리로 구분하면 같이 소유권이 넘어가니 건물 사용시 항시 땅을 사용할 수 있기에 법정지상권이 필요 없지만, 사례에서와 같이 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권(법률로 정한 지상물을 사용할 수 있는 권리)이 없으면 땅을 사용할 수 있는 권리가 없어서 토지 소유자가 통행을 금지하게 되면 건물을 사용할 수 없는 상황이 되는 것입니다.
민법 규정상 법정지상권에는 전세권에서의 법정지상권, 저당권 실행 경매시 법정지상권, 그리고 매매 기타 원인으로 인한 관습법적 법정지상권이 있습니다.
민법 제305조 건물의 전세권에서의 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유일 때 건물에 전세권을 설정하면 이후 토지를 매각해도 토지를 매수한 사람이 이전 토지소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다 (토지 사용료는 별도) 땅을 팔았지만 법정지상권이 있으니 전세권자가 토지를 사용할 수 있는 것입니다.
민법 제366조 법정지상권은 토지상에 건물이 존재하는 상태에서, 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 때, 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고, 담보권 실행 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 때 토지소유자가 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다. (토지 사용료 별도)
그리고 관습법상 법정지상권은 토지와 그 위에 지어진 건물이 동일인 소유였다가, 토지 또는 건물이 매매 또는 기타 원인으로 소유자가 달라지고 당사자사이에 철거한다는 특약이 없는 경우 건물소유자는 관습법에 의하여 토지소유자로부터 지상권을 취득한 것으로 보는 것입니다. 판례를 통해 관습법으로 확인된 사항입니다.
따라서 사례에서 1)과 2) 모두 매매로 처분한 것이라면 관습법상 법정지상권에 해당하는지를 묻는 것인데,
1)번 사항에서 토지와 건물 동일인 소유, 매매로 소유자 달라짐, 철거 특약 없음으로 갑이 관습법적인 법정 지상권 취득
2)번 사항은 토지와 건물이 동일인 소유가 아니었으므로 관습법적인 법정지상권 조건 안됨으로 볼 수 있습니다.
법정지상권은 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 되는 경우, 건물 소유자가 그 건물을 철거하지 않고도 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 주로 토지 소유자가 토지를 매각하거나 소유자가 변경될 때, 건물 소유자의 권리를 보호하기 위해 설정되는 권리입니다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되어야 합니다. 먼저, 처음에는 동일한 소유자가 토지와 건물을 모두 소유하고 있어야 합니다. 그 후 토지나 건물이 다른 사람에게 매각되어 소유자가 달라질 때, 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 또한 건물이 토지에 실제로 존재하고 있어야 합니다.
구분소유적 공유는 두 명 이상의 사람이 각각의 특정 부분을 소유하고 있는 상태를 말합니다. 예를 들어, A와 B가 각각 특정 구역의 땅을 소유하고 있는 경우, 이는 구분소유적 공유에 해당합니다.
이제 법정지상권의 성립 여부를 구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다.
첫 번째 사례로, 갑이 구분소유하는 땅에 갑이 건물을 신축하였다가 토지만 처분하는 경우를 생각해 봅시다. 이 경우, 처음에는 토지와 건물이 모두 갑의 소유였으므로 법정지상권의 성립 요건 중 하나인 동일 소유자가 충족됩니다. 즉, 갑이 토지를 다른 사람에게 매각하더라도 갑은 여전히 그 건물을 철거하지 않고 사용할 수 있는 법정지상권을 가지게 됩니다. 이는 갑이 처음에 토지와 건물을 모두 소유하고 있었기 때문입니다. 따라서 갑은 토지가 다른 사람에게 매각되더라도 건물을 계속 사용할 수 있습니다.
두 번째 사례로, 갑이 구분소유하는 땅에 을이 건물을 신축하였다가 토지만 처분하는 경우를 생각해 봅시다. 이 경우, 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐습니다. 갑이 소유한 땅에 을이 건물을 신축했기 때문에 법정지상권의 성립 요건 중 하나인 동일 소유자가 충족되지 않습니다. 따라서 갑이 토지를 다른 사람에게 매각하더라도 을은 법정지상권을 주장할 수 없습니다. 이는 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐기 때문입니다. 따라서 을은 그 건물을 계속 사용할 수 있는 권리를 가질 수 없습니다.
정리하면, 법정지상권의 성립 여부는 처음에 토지와 건물이 동일 소유자에게 있었는지 여부에 따라 결정됩니다. 갑이 자신이 소유한 땅에 건물을 신축하고 토지만 매각한 경우에는 법정지상권이 성립합니다. 이는 처음에 토지와 건물이 동일 소유자에게 있었기 때문입니다. 반면, 갑이 소유한 땅에 을이 건물을 신축하고 갑이 토지만 매각한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 이는 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐기 때문입니다.
이처럼 법정지상권의 성립 여부는 토지와 건물의 소유관계에 따라 결정되며, 이를 통해 건물 소유자가 그 건물을 철거하지 않고 사용할 수 있는 권리를 보호받을 수 있습니다. 법정지상권은 특히 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 건물 소유자의 권리를 보호하기 위한 중요한 법적 장치입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법정지상권은 말그대로 당사자간 지상권 계약없이도 법률규정에 의해 성립하는 사용수익권리입니다. 이러한 법정지상권은 토지와 건물의 소유자 분리에 따른 불필요한 건물 철거등을 막기 위한 목적이며, 법정지상권에도 몇가지 성립요건이 있습니다. 대표적으로 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 하고, 저상권 설정당시 지상에 건물이 존재할것, 토지와 건물 모두에 혹은 하나의 근저당이 설정될것을 요건으로 합니다.
그러니 질문에서 예시를 성립시키기 위해서는 토지와 건물을 소유한 갑이 건물에 대한 근저당을 설정하였고 해당 권리에 따라 임의경매가 진행되어 건물의 소유자가 바뀐 경우 낙찰자는 토지에 대한 법정지상권이 성립한다라고 보셔야 합니다.
1)의 경우가 이러한 경우에 해당될 것으로 보이기에 법정지상권이 인정되는 것이고 2)의 경우는 최초 토지와 건물의 소유자가 다르기에 법정지상권의 성립자체가 어렵습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
법적지상권의 성립 요소는 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 성립이 됩니다.
즉 1)의 경우 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 법정지상권이 성립이 된 상태이고 토지를 매도해도 유효하고
2)의 경우 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 매도후 새로운 토지주인에게는 법정지상권이 성립이 되지 않고 새로운
토지 소유자와 임대차계약을 체결하거나 토지 사용에 대한 지료 협의를 해야 합니다.