법률
시골 토지위 무허가 폐가 처리 법적및 절차적 자문요청
1. 배경 상황
저희 할아버지 때부터 약 50년 동안 시골 땅을 빌려주고 매년 도지(임대료)를 받아왔습니다. 토지만 할아버지소유이고 건물은 상대방이 구매하여 살고 있었습니다
그러다 토지는 20년전 상속으로 아버지 명의입니다. 땅을 빌려 살던 노부부께서 4년 전쯤 모두 돌아가셨습니다.
그분들 자식들은 모두 외지에 나가 살고 있어 지금 그 집은 아무도 살지 않는 폐가가 되었습니다.
2. 현재 문제점
그 집은 50년 전 지어진 무허가 건물이라 서류(건축물대장 등)가 전혀 없습니다.
아버지는 자식들 중 살 사람이 있으면 계약을 새로 하고, 아니면 건물을 치우고 땅을 돌려달라는 입장입니다.
그런데 자식 쪽에서는 처음엔 빌려 살겠다더니, 이제는 건물을 사라고 억지를 쓰고 있습니다.
50년 동안 이웃이라 도지를 거의 공짜 수준으로 낮게 받았는데, 이제 와서 폐허나 다름없는 집을 50년 도지 합친 것보다 비싼 값에 사라고 하니 황당한 상황입니다. 심지어 지금은 전화도 안 받고 문자도 무시하며 피하고 있습니다.
3. 변호사님께 궁금한 점
건물 상태가 거의 쓰러져가는 폐가라 고쳐 쓰기도 힘든데, 저희가 강제로 건물을 헐고 땅을 비워달라고 소송을 할 수 있을까요?
철거비용또한 문제인데 상대방이 부담하는건가요?
상대방이 아예 대화를 거부하고 잠수를 탄 상황인데, 법적으로 내보내려면 어떤 절차부터 시작해야 하나요?
두서없고 질문이 많습니다.
감사합니다
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
해당 사안은 사실관계 확인이 어렵고, 연락 자체도 되지 않는 점에서 많은 어려움이 있으시겠습니다.
건물이 약 50년 전부터 존재하였다면 단순한 무단점유로 단정하기는 어렵고 지상권 취득시효 또는 관습법상 법정지상권 성립 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다(민법 제245조). 특히 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 원래 동일 소유였다가 매매·상속 등으로 소유자가 달라진 경우 건물 소유자가 건물을 계속 사용하기 위해 토지를 사용할 권리를 인정하는 판례상 권리로 인정된 바 있습니다.
다만 질문과 같이 과거 토지 소유자에게 도지(임대료)를 지급하며 사용해 왔다면 이는 임대차에 기초한 ‘타주점유’로 평가되는 것이 일반적이어서 지상권 취득시효(자기의 소유의 의사인 자주점유와는 다른 경우)가 인정될 가능성은 낮은 편입니다(대법원 2001다51650 판결).
우선 건물 소유자의 상속인들에게 내용증명으로 건물 철거 및 토지 반환을 요구하고 기한 내 협의가 되지 않으면 건물철거 및 토지인도 청구 소송을 제기하는 절차를 검토해보시기 바랍니다. (민법 제213조, 제214조). 이는 후속한 법률 절차(소송 등)에 있어서 증거로 활용하기 위해서 입니다. 다만 소송 전 과거 도지 지급 사실, 임대차 관계의 존부와 종료 여부, 토지와 건물의 과거 소유관계 및 상속관계를 먼저 정리하여 권리관계를 확인하는 것이 가장 필요해보입니다.
쉽지 않은 절차가 될 것으로 보여집니다. 직접 하시기 보다는 변호사의 전문적인 조력을 얻어 해결하시는 것이 시간과 비용을 오히려 더 절약할 수 있는 점에서 권해드립니다.