임대료보다 높은 금리의 대출을 받는 리츠는 이유가 뭔가요?
리츠는 금리에 굉장히 민감한 자산으로 임대 수익이 대출 금리보다 높은 것이 일반적입니다. 그런데 반대로 임대료보다 높은 금리의 대출을 받는 리츠는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산리츠는 부동산 투자회사를 의미하고 해당 투자회사는 대출과 자기자본(투자자금)을 동원해 건물을 매입하고 임대료를 받아 관련된 비용을 지출하고 남은 수익에 대해서 주주에게 배당등을 진행하는게 일반적입니다.
질문에서처럼 부동산 임대수익률이 3%라면 이는 대출관련된 이자비용, 세금등을 공제하고 순수하게 남는 임대수익에 대한 수익율일 가능성이 높습니다. 임대수익률 계산에서는 연임대수익에서 대출금을 제외한 자기투입자본에 대한 비율이기 때입니다. 그에 따라 질문처럼 임대수익률이 은행이자율보다 낮다라도 리츠회사 운영이나 배당에는 문제가 없을수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대료보다 높은 금리의 대출 받는 이유는 여러가지 일 수 있습니다.
자산가치상승을 기대할 수 있을수도 있고, 단기 유동성 확보를 위해 높은 금리로 대출을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
리츠가 높은 금리의 대출을 감수하면서도 대출을 통해 자산을 확보하는 경우, 자산 가치 상승을 기대하는 경우가 많습니다. 부동산 가격이 상승할 것으로 예상되는 시장에서는 대출 금리가 임대 수익률보다 높더라도 자산 가치 증가로 인한 수익을 기대할 수 있고, 현재의 임대료가 낮더라도, 특정 부동산 시장의 성장 잠재력이나 임대료 인상 가능성이 높다면 리츠는 이를 감안하여 투자할 수 있고, 금리 인하에 대한 기대감등의 이유로 그러할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요 김영관 공인중개사 입니다.
리츠로 투자자가 수익을 내는 법은 2가지다. 첫 번째는 상장 리츠기 때문에 주식처럼 주가에 따른 매각 차익을 낼 수 있다. 하지만 리츠에 담긴 부동산 자산의 가격이 크게 오르내리지 않는 이상 리츠 주가도 움직이지 않아서 주식만큼의 재미를 보긴 힘들다. 올해 1월 2일부터 3월 4일까지 코스피 지수는 0.72% 오를 때 SK리츠는 0.13% 상승하는 데에 그쳤다.
두 번째 방법은 배당이다. SK리츠가 SK서린빌딩에서 얻은 임대료와 가령 SK리츠가 SK서린빌딩을 팔아서 챙긴 매각 차익이 배당수익원이다. 리츠는 임대료 또는 매각 차익 등의 배당가능이익을 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다.
리츠는 배당 수익이 핵심이기에 리츠에 투자할 때 가장 주목해야 하는 건 시가배당률(주당 배당금/주가)이다. 이는 현재 주가와 비교해 리츠가 배당을 얼마나 했는지를 나타내는 수치다. 같은 리츠를 샀다면 같은 주당 배당금을 받지만, 수익률이 같진 않다. 언제 샀느냐에 따라 리츠를 산 가격이 달라져서다. 따라서 리츠의 주가가 저렴할 때 사야 시가배당률을 높일 수 있다.
만약 3년 이상 보유할 생각이 있다면, 증권사를 통해 분리과세를 신청할 수 있다는 점도 장점이다. 분리과세를 신청하면 2026년 말까지 3년간 지급받는 배당소득(투자액 5000만원 한도 내)은 통상적인 배당소득세율 15.4%가 아닌 9.9%로 분리과세를 적용받는다.
금융소득이 1년에 2000만원이 넘으면 다른 소득과 합산해 과세하는 금융소득종합과세 대상이 돼 최고 45%의 세율을 적용받는데, 분리과세란 이 금융소득 2000만원에 포함하지 않는다는 의미다. 상장 공모 리츠에 투자하면 더 낮은 세금을 낼 수 있는 데다 금융소득종합과세에 합산되지 않기에 세금 부담이 줄어드는 것이다.
절세를 극대화하려면 리츠는 개인종합자산관리계좌(ISA)에서 투자하면 된다. ISA는 배당소득에 대해 최대 200만원까지 비과세된다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
리츠는 금리에 굉장히 민감한 자산으로 임대 수익이 대출 금리보다 높은 것이 일반적입니다. 그런데 반대로 임대료보다 높은 금리의 대출을 받는 리츠는 이유가 뭔가요?
==> 우선적으로 채무자가 자금이 필요하지만 금융권에서 대출이 불가한 경우 최후의 수단으로 리츠를 활용하는 경우가 대부분이라 할 수 있습니다.